Investissement immobilier au Chili : Questions fréquentes

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Dois-je vivre au Chili pour pouvoir investir ?

Non, vous n'avez pas besoin d'être au Chili, et vous n'avez pas besoin d'avoir un visa ou une résidence au Chili. Tout individu ou entité corporative peut acquérir et posséder des biens immobiliers au Chili indépendamment du statut de résidence, sauf près des frontières du pays. Le Chili a une forte protection légale des droits de propriété et offre un environnement sûr pour les acheteurs internationaux. Vous pouvez entrer au Chili avec un visa touristique pour visiter des propriétés. D'un point de vue fiscal, il est conseillé de demander un numéro RUT (le numéro fiscal chilien) au service des impôts pour remplir les obligations fiscales liées à la propriété. Cette procédure simple peut être effectuée dans n'importe quel bureau des impôts, accompagné d'un garant. L'investissement direct étranger a été fort, avec 11,8 milliards de dollars affluant vers le Chili jusqu'en septembre 2024, reflétant une augmentation de 5% par rapport à la moyenne historique.

Où acheter pour un premier investissement au Chili ?

Tout dépend de votre profil, de votre expérience comme investisseur et du montant de capital que vous souhaitez allouer à ce premier investissement. Si vous êtes déjà habitué à investir dans une certaine classe d'actifs immobiliers, il vaut mieux réaliser une étude comparative pour vérifier si le Chili présente des opportunités dans le type d'actif que vous connaissez. Dans le cas contraire, où si vous êtes un investisseur particulier, nous recommandons de commencer par investir dans de petits appartements de 1 à 2 chambres dans des zones bien situées. Le potentiel de hausse est moindre, mais le risque à la revente est limité si vous devez liquider votre portefeuille.

Quel est le type d'investissement le plus rentable à Santiago ?

Lorsque l'on considère les investissements locatifs, les niveaux annuels de rentabilité brute sont les suivants, en considérant un bail non meublé à long terme (un an ou plus) (mis à jour pour 2024-2025) :

• Résidentiel : 4,1 à 5,7% à Santiago (moyenne de la ville 4,75%), avec moyenne nationale à 4,73%
• Autres grandes villes : Concepción (5,47%), Antofagasta (6,16%), Viña Del Mar (3,92%)
• Bureaux : 6 à 8%
• Commercial : 10 à 12%

Cependant, le niveau de rentabilité dépend fortement du prix d'achat de la propriété, et de la façon dont vous l'utilisez. Un petit appartement meublé dans une zone centrale peut générer une rentabilité brute de 15 à 20% s'il est loué à court terme aux touristes et géré correctement. De plus, il existe d'autres types d'investissements qui peuvent fournir des niveaux de rentabilité plus élevés. Tout dépend du capital dont vous disposez et du niveau de risque que vous êtes prêt à prendre. N'hésitez pas à nous contacter pour une liste détaillée d'options basée sur votre situation.

Puis-je obtenir un financement bancaire pour investir au Chili ?

L'obtention d'un financement bancaire est difficile au Chili si vous n'êtes pas résident permanent.

Comment optimiser fiscalement son investissement ?

Il est difficile de répondre simplement à cette question, car l'optimisation fiscale d'un investissement doit s'intégrer dans une stratégie globale d'optimisation de votre situation patrimoniale. Selon les cas, il peut être préférable de détenir le bien soit en direct, soit via une société. Cependant, il convient de noter les deux points suivants :

• La revente d'un bien immobilier est soumise à la TVA au taux de 19%, si la vente s'effectue moins d'un an après la date d'achat, où si le service des impôts vous requalifie en vendeur habituel (pas de critère précis, mais si vous effectuez plusieurs transactions par an, vous risquez d'être considéré comme un vendeur habituel)
• La plus-value immobilière est taxée depuis début 2017. Vous disposez cependant d'une franchise de plus-value, si vous détenez le bien en nom propre.

Voir notre article sur les impôts sur les actifs immobiliers pour tous les détails.

Quelles sont les perspectives actuelles du marché pour 2025 ?

Le marché immobilier du Chili montre des signes positifs pour 2025. L'économie devrait croître de 2,5% en 2025, avec une augmentation prévue de 10,6% au cours des cinq prochaines années. Le marché immobilier devrait s'étendre de 4,82% de 2024 à 2029, atteignant un volume de marché de 2,48 billions USD d'ici 2029.

Conditions Actuelles du Marché (2024-2025) :

• Rendements locatifs moyens à Santiago : 4,75% (fourchette 4,1-5,7%)
• Les taxes foncières restent compétitives : propriétés urbaines à 1,4%, résidentielles à 0,98%
• Fort intérêt des investisseurs étrangers des États-Unis, d'Europe et de Chine
• Les appartements de deux chambres dans le Grand Santiago se louent environ 380-500 USD/mois

Défis à Considérer :

• Les permis de logement dans le Grand Santiago ont chuté de 42,2% en 2024 en raison de coûts de construction plus élevés
• Taux hypothécaires élevés affectant la demande des acheteurs locaux
• Croissance des prêts immobiliers à des niveaux historiquement bas

Malgré les défis à court terme, le Chili reste attractif pour les investisseurs étrangers en raison de sa stabilité économique, de son système juridique transparent et de sa forte protection des droits de propriété.

Voulez-vous en savoir plus ?

J'ai écrit le Chile Handbook for Foreigners (seulement en anglais pour l'instant) pour tous ceux qui souhaitent s'installer durablement au Chili. Il s'agit d'un guide de 265 pages qui aborde tous les aspects d'un déménagement au Chili. Il contient :
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