Arrendar una propiedad en Chile: Preguntas frecuentes

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¿Puedo arrendar un departamento o una casa si soy extranjero sin residencia? ¿Necesito un visa en particular?

No necesitas una visa en particular. Puedes arrendar una propiedad con tu pasaporte si todavía no tienes tu visa. Los propietarios y agentes inmobiliarios verifican principalmente si tienes un contrato de trabajo indefinido y cuál es tu sueldo mensual.

Por supuesto, depende del tipo de propiedad. Si buscas propiedades de alto estándar, el propietario tiene más probabilidades de aceptar a un arrendatario extranjero porque menos chilenos pueden pagar ese nivel de arriendo. Por encima de los USD 2.000 al mes en Santiago, hay un número limitado de arrendatarios calificados, por lo que los propietarios son más abiertos. Es posible que debas depositar algunos meses adicionales de arriendo para tranquilizar al dueño, pero se puede concretar el negocio incluso sin todos los documentos estándar.

Nota: existe un proyecto de ley en revisión (Boletín 16909-06, iniciado en junio de 2024) que obligaría a los propietarios a verificar el estatus migratorio al arrendar a extranjeros. La revisión aún no ha comenzado y, en su forma actual, no impediría arrendar con una visa de turista vigente.

¿Cuántas propiedades necesito visitar antes de decidirme?

Depende de tu búsqueda y de la correspondencia entre tu presupuesto y tus criterios. Santiago es caro, especialmente para departamentos pequeños en sectores muy demandados.

Si haces la búsqueda solo, probablemente gastarás más tiempo que si trabajas con un agente que conoce la zona. Cuando organizo visitas para un cliente, con frecuencia ocurre que la primera propiedad de mi selección es la adecuada. Si los criterios están bien definidos y las expectativas son realistas, 5 o 6 visitas son suficientes. Hago una preselección en línea: tú revisas los avisos, me das tu opinión, y solo entonces visitamos una lista reducida. Esto elimina la mayoría de los desajustes antes de que alguien pierda tiempo en el tráfico.

¿Debo pagar una garantía? ¿Es necesario un aval?

Sí, se paga una garantía que el propietario cobra y devuelve al término del contrato (aunque a veces hay que insistir bastante para recuperarla). El estándar es un mes de arriendo para propiedades sin muebles. Si eres extranjero con pocas garantías —sin aval, con contrato de trabajo extranjero— se puede exigir una garantía mayor.

Una práctica muy extendida en Chile es no pagar el último mes de arriendo. La mayoría de los contratos lo prohíbe expresamente, pero es difícil de hacer cumplir. Lo contrario también ocurre: los propietarios a veces se niegan a devolver la garantía o cobran gastos de reparación abusivos. Recomiendo invitar al dueño a visitar la propiedad un mes antes de tu salida, dejando por escrito las reparaciones y sus costos. Si el propietario acepta, buena señal. Si no, ya sabes a qué atenerte.

¿Qué documentos necesito para firmar el contrato? ¿Son distintos para los extranjeros?

Depende de si arriendas como empleado, como trabajador independiente o a través de una empresa. Los documentos difieren en cada caso. Como extranjero, no puedes presentar los mismos documentos que un chileno —por ejemplo, no tendrás un informe de historial crediticio (DICOM). Debes ser creativo: presenta lo que puedas (contrato de trabajo, estados de cuenta bancarios, informe crediticio extranjero) y compensa con una garantía mayor o un aval.

Para una lista detallada de los documentos requeridos según tu situación, consulta la sección "Documentos requeridos" de nuestra guía sobre cómo encontrar departamento o casa en Santiago.

¿El contrato es diferente para propiedades amobladas vs. sin muebles?

El contrato en sí no es diferente: simplemente menciona si la propiedad está amoblada y el inventario es más detallado. Sin embargo, notarás que algunos propietarios:

• No quieren mencionar en el contrato que la propiedad está amoblada, ni incluir el mobiliario en el inventario.
• Quieren firmar dos contratos: un contrato de arriendo sin muebles y un comodato separado para los muebles.

Esto se debe a que el arriendo amoblado está sujeto al IVA del 19% que debe pagar el propietario. Desde tu perspectiva como arrendatario, no cambia nada. Mientras el precio, la propiedad y el período del contrato te convengan, no es tu problema. El único que asume un riesgo al hacer esto es el propietario.

¿Qué son los gastos comunes? ¿Qué incluyen?

Los gastos comunes se aplican a los condominios, tanto edificios de departamentos como conjuntos habitacionales cerrados. Incluyen:

• Sueldos del personal (administración, conserjes, guardias, limpieza, jardinero, mantenimiento de piscina)
• Costos de mantención de áreas comunes (electricidad, agua, mantención de piscina y ascensores, etc.)
• Seguros: seguro de incendio como mínimo, a veces también terremoto y responsabilidad civil

La distribución depende del tamaño y tipo de condominio. Típicamente, el 60-70% corresponde a gastos de personal, el 20-30% a mantención, y el 5-10% a seguros y fondos de reserva.

Estos gastos también pueden incluir el agua fría, facturada a cada unidad según su porcentaje en la comunidad (definido cuando se construyó el edificio, en función de la superficie y los estacionamientos). Algunos condominios también proveen agua caliente y calefacción central, facturadas individualmente por consumo.

¿Necesito cuentas a mi nombre para los servicios básicos?

La electricidad y el gas casi siempre son cuentas separadas y se requiere una cuenta con el proveedor. Para el agua, depende: algunos edificios tienen una sola cuenta que se prorratea, otros tienen cuentas individuales.

En la práctica, las cuentas de servicios básicos casi siempre están a nombre del propietario o del constructor original. Por lo general, no necesitas abrir una nueva cuenta. Las facturas impagas quedan vinculadas a la propiedad, por lo que los proveedores no se molestan en cambiar la titularidad con cada arrendatario.

Sin embargo, verifica las cuentas antes de mudarte. Si hay una deuda pendiente, podrías ser obligado a pagarla, a menos que tu contrato especifique que las deudas anteriores son responsabilidad del propietario.

Para internet, teléfono fijo y televisión por cable, generalmente deberás abrir una nueva cuenta, lo que requiere cédula de identidad chilena. Si aún no la tienes, coordina con el propietario o un amigo para abrir la línea a su nombre. El costo puede incluirse en el arriendo o pagarse por separado. Esto es habitual en los arriendos amoblados, donde el internet suele estar ya instalado.

¿Cómo verifico los gastos comunes y los servicios básicos antes de arrendar?

Para los gastos comunes, la forma más fácil es preguntarle al conserje. Ellos se encargan de distribuir los cobros y pueden mostrarte estados de cuenta recientes con el desglose por unidad.

Para los servicios básicos (agua, electricidad, gas), puedes consultar el historial de consumo en el sitio web del proveedor ingresando la dirección de la propiedad. Para protegerte de facturas impagas del arrendatario anterior, agrega una cláusula en tu contrato que te permita descontar cualquier cargo impago de tu primer mes de arriendo.

¿Cuál es el período mínimo de contrato?

En general, 12 meses. Los propietarios prefieren arrendatarios estables y no quieren alta rotación. Para estadías más cortas, busca apart-hoteles o departamentos amoblados —más caros, pero los propietarios aceptan plazos más cortos.

¿Es posible incluir una cláusula diplomática?

Sí, la mayoría de los propietarios que arriendan a extranjeros aceptan una cláusula diplomática que permite la salida anticipada si:

1. Tu empresa te traslada fuera de Chile,
2. Tu empresa te despide,
3. El Departamento de Extranjería rechaza tu solicitud de visa o residencia.

Esta cláusula suele estar activa solo después de un año: los propietarios quieren evitar que un arrendatario se vaya a los tres meses de haber ingresado.

¿Los edificios en Santiago tienen piscinas y gimnasios?

Los edificios más recientes (con menos de diez años) en los barrios acomodados de Santiago casi todos incluyen gimnasio. La piscina también es estándar, especialmente en edificios pensados para familias.

Sin embargo, los edificios más nuevos no siempre la tienen. Los precios del suelo son más altos que nunca, por lo que las constructoras mantienen la rentabilidad aumentando el número o el tamaño de los departamentos y reduciendo las áreas comunes. Prescindir de la piscina también reduce los gastos comunes, haciendo el edificio más competitivo en un contexto de precios elevados.

¿Tengo que traer mis propios muebles?

Las casas y departamentos sin muebles vienen con cocina y bandejas para hornear —nada más. Los departamentos amoblados son bastante comunes, pero las casas amobladas son raras. En general, recomiendo comprar muebles o conseguirlos de segunda mano (existen grupos de compra/venta entre expatriados) porque el arriendo amoblado está sujeto al IVA del 19%, lo que sube considerablemente el precio.

¿Se permiten mascotas?

En casas, generalmente sí. En edificios, depende del reglamento del condominio (la administración puede haberlas prohibido) y de las preferencias del propietario. Cuanto más antiguo sea el edificio, más probable es que las mascotas estén permitidas. Algunos propietarios exigen un mes adicional de garantía, especialmente para propiedades amobladas, para cubrir posibles daños.

¿Ofrecen servicios para arriendo de corta duración (unos días o semanas)?

No lo hacemos directamente, pero trabajamos con apart-hoteles donde puedes hospedarte por pocos días. Los precios van desde USD 80 hasta 350 por día según el tipo de propiedad. Si tu presupuesto se ajusta a ese rango, contáctanos con tus fechas y te conectamos con los socios que mejor se adapten a tus criterios. Si tu presupuesto es menor, revisa Airbnb o Booking.com, pero lee primero nuestras advertencias sobre Airbnb.

¿Cuáles son los precios inmobiliarios en Santiago?

Es imposible dar una respuesta única. Los precios dependen del barrio, el tipo de propiedad, el estado, si está amoblada o no, y muchos otros factores. Tenemos guías detalladas de los principales barrios donde viven los expatriados. Contáctanos con los detalles —tipo de propiedad, amoblada o sin muebles, superficie, barrio, número de habitaciones, plazo del contrato, requisitos particulares— y te daremos un panorama realista.

¿Qué barrios debería evitar o preferir?

Depende de tus expectativas, estilo de vida y presupuesto. La forma más fácil es revisar nuestras guías de barrios o contactarnos con tus criterios.

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