Louer un bien immobilier au Chili : Questions fréquentes

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Puis-je louer un appartement ou une maison en étant étranger non résident ? Faut-il un type de visa particulier pour la location ?

Il n'est pas nécessaire de posséder un type de visa particulier. Vous pouvez tout à fait louer un bien avec votre passeport si vous n'avez pas encore obtenu votre visa. Les propriétaires et agents immobiliers s'attachent principalement à vérifier si vous disposez d'un contrat de travail permanent et à combien s'élève votre rémunération mensuelle.

Bien sûr, tout dépend du type de bien recherché. Sur un bien haut de gamme, le propriétaire acceptera plus facilement le dossier d'un locataire étranger, car peu de Chiliens peuvent se permettre ce niveau de loyer. Au-delà de 2 000 USD par mois à Santiago, le vivier de locataires qualifiés est restreint, ce qui rend les propriétaires plus ouverts. Il peut vous être demandé de déposer quelques mois de caution supplémentaires pour rassurer le propriétaire, mais une location reste possible même sans tous les documents habituels.

À noter : un projet de loi est en cours d'examen (Boletín 16909-06, déposé en juin 2024) qui obligerait les propriétaires à vérifier le statut migratoire lors d'une location à un étranger. L'examen n'a pas encore commencé, et en l'état actuel du texte, il ne vous empêcherait pas de louer avec un visa touriste en cours de validité.

Combien de biens dois-je visiter avant de me décider ?

Tout dépend de votre recherche et de l'adéquation entre votre budget et vos critères. Santiago est une ville chère, surtout pour la location de petites surfaces bien situées.

Si vous faites votre recherche seul(e), il vous faudra plus de temps que si vous travaillez avec un agent qui connaît bien le secteur. Lorsque j'organise des visites pour un client, il m'arrive régulièrement de trouver juste dès le premier bien de ma sélection. Si les critères ont bien été définis en amont et que les attentes sont réalistes, 5 ou 6 visites suffisent. Je procède d'abord à une présélection en ligne — vous passez en revue les annonces, vous me donnez vos retours, et ce n'est qu'ensuite que nous visitons une liste courte. Cela élimine la plupart des mauvaises pistes avant que quiconque ne passe du temps dans les embouteillages.

Dois-je payer une caution ? Est-il nécessaire d'avoir un garant au Chili ?

Oui, il faut déposer une caution, qui est encaissée par le propriétaire et vous est rendue en fin de bail (bien qu'il faille parfois se battre pour la récupérer). La norme est d'un mois de loyer pour les logements non meublés. Si vous êtes étranger avec peu de garanties — pas de garant, contrat de travail étranger — une caution plus élevée peut vous être demandée.

Une pratique répandue au Chili consiste à ne pas payer le dernier mois de loyer. La plupart des contrats l'interdisent explicitement, mais c'est difficile à faire respecter. L'inverse est également vrai : les propriétaires refusent parfois de restituer la caution ou facturent des frais de remise en état abusifs. Je vous conseille d'inviter le propriétaire à visiter le bien un mois avant votre départ, en consignant par écrit les éventuelles réparations et leur coût. Si le propriétaire accepte, c'est bon signe. Sinon, vous savez à quoi vous en tenir.

Quels sont les documents à fournir pour réaliser le contrat de bail ? Ces documents diffèrent-ils pour un étranger ?

Tout dépend si vous louez en tant que salarié, travailleur indépendant ou via une société. Les documents demandés diffèrent selon les cas. En tant qu'étranger, vous n'êtes pas en mesure de fournir les mêmes documents qu'un Chilien — par exemple, vous n'aurez pas de rapport de crédit (DICOM). Il faut donc être créatif : fournissez ce que vous pouvez (contrat de travail, relevés bancaires, rapport de crédit étranger) et compensez par une caution plus élevée ou un garant.

Pour une liste détaillée des documents requis selon votre situation, consultez la section « Documents requis » de notre guide sur la recherche d'un appartement à Santiago.

Meublé ou non meublé, le bail est-il différent ?

Le bail en lui-même n'est pas différent — il mentionne simplement que le bien est meublé, et l'inventaire est plus étoffé. Vous noterez cependant que certains propriétaires, lors d'une location meublée :

• ne souhaitent pas mentionner que le bien est meublé dans le contrat, ni inclure les meubles dans l'inventaire,
• veulent signer deux contrats : un bail non meublé et un comodato séparé pour les meubles.

Cela s'explique par le fait que la location meublée est soumise à la TVA à 19% que le propriétaire doit acquitter. De votre côté en tant que locataire, cela ne change rien. Du moment que le prix, le bien et la durée du contrat vous conviennent, ce n'est pas votre problème. La seule personne qui prend un risque en agissant ainsi, c'est le propriétaire.

Que sont les gastos comunes (charges communes) ? Que comprennent-elles ?

Les charges communes s'appliquent aux condominios — qu'il s'agisse d'immeubles ou de lotissements de maisons en résidence fermée. Elles comprennent :

• les salaires du personnel (administration, concierges, gardiens, ménage, jardinier, entretien de la piscine),
• les frais d'entretien des parties communes (électricité, eau, maintenance piscine et ascenseurs, etc.),
• les assurances : assurance incendie au minimum, parfois aussi tremblement de terre et responsabilité civile.

La répartition exacte dépend de la taille et du type de condominio. En général, 60 à 70 % correspondent aux charges de personnel, 20 à 30 % aux frais d'entretien, et 5 à 10 % aux assurances et fonds de réserve.

Ces charges peuvent également inclure l'alimentation en eau froide, refacturée à chaque logement au prorata de sa quote-part dans la communauté (fixée lors de la construction, en fonction de la superficie et du nombre de places de parking). Certains condominios fournissent aussi l'eau chaude et le chauffage central, facturés individuellement à chaque appartement selon la consommation réelle.

Dois-je ouvrir des comptes à mon nom pour les services (électricité, eau, gaz) ?

L'électricité et le gaz sont pratiquement toujours fournis séparément, et un compte auprès du fournisseur est nécessaire. Pour l'eau, cela dépend — certains immeubles ont un compte unique réparti entre les logements, d'autres ont des compteurs individuels.

En pratique, les comptes sont presque toujours au nom du propriétaire ou du promoteur d'origine. Il n'est généralement pas nécessaire d'ouvrir un nouveau compte. Les impayés restant liés au bien, les fournisseurs ne se soucient pas de changer de titulaire à chaque nouveau locataire.

Vérifiez toutefois l'état des comptes avant d'emménager. En cas d'impayé, vous pourriez être amené à le régler si votre contrat ne stipule pas que les dettes antérieures à votre entrée dans les lieux incombent au propriétaire.

Pour internet, téléphone fixe et TV par câble, il vous faudra en général ouvrir une nouvelle ligne, ce qui nécessite une carte d'identité chilienne. Si vous n'en avez pas encore, arrangez-vous avec le propriétaire ou un ami pour qu'il ouvre la ligne à son nom. Le coût peut être inclus dans le loyer ou payé séparément. C'est souvent le cas dans les locations meublées, où la connexion internet est généralement déjà installée.

Comment vérifier les charges avant de louer ?

Pour les charges de copropriété, le plus simple est de s'adresser au concierge. Il gère la distribution des factures et peut vous montrer les derniers relevés avec le détail par logement.

Pour les charges liées à la consommation (eau, électricité, gaz), vous pouvez consulter l'historique de consommation sur le site des fournisseurs en entrant l'adresse du bien. Pour vous protéger contre d'éventuels impayés du locataire précédent, ajoutez une clause à votre contrat vous permettant de déduire tout impayé antérieur de votre premier loyer.

Quelle est la durée minimum d'un contrat de location au Chili ?

En général, 12 mois. Les propriétaires préfèrent des locataires stables et n'ont pas envie d'un turn-over élevé. Pour des séjours plus courts, orientez-vous vers les résidences hôtelières ou les appartements meublés — plus chers, mais les propriétaires y acceptent des durées plus courtes.

Est-il possible d'inclure une clause diplomatique ?

Oui, la plupart des propriétaires louant à des étrangers acceptent une clause diplomatique permettant de mettre fin au contrat si :

1. votre société vous transfère en dehors du Chili,
2. votre société vous licencie,
3. le service chilien de l'immigration rejette votre demande de visa ou de résidence.

Cette clause s'active en général après un an — les propriétaires souhaitant éviter qu'un locataire parte trois mois après son emménagement.

Y a-t-il des piscines et des salles de sport dans les immeubles à Santiago ?

Les immeubles les plus récents (moins de dix ans) situés dans les quartiers aisés de Santiago comprennent presque tous une salle de sport. La piscine est également la norme, surtout dans les immeubles conçus pour les familles.

Cela dit, les constructions les plus récentes n'en sont plus systématiquement dotées. Les prix des terrains étant de plus en plus élevés, les promoteurs rentabilisent l'espace en augmentant le nombre ou la taille des appartements et en réduisant les parties communes. L'absence de piscine réduit aussi les charges, rendant l'immeuble plus compétitif dans un contexte de prix élevés.

Dois-je ramener mes meubles ?

Les maisons et appartements non meublés ne comprennent que le four et les plaques de cuisson — rien d'autre. Les appartements meublés sont largement disponibles, mais les maisons meublées sont rares. Je conseille généralement d'acheter des meubles ou de les trouver d'occasion (il existe des groupes d'achat/vente entre expatriés), car la location meublée est soumise à la TVA à 19%, ce qui renchérit significativement le loyer.

Les animaux sont-ils acceptés ?

Dans les maisons, généralement oui. Dans les immeubles, cela dépend du règlement de copropriété (l'administration peut les avoir interdits) et des préférences du propriétaire. Plus l'immeuble est ancien, plus les animaux ont de chances d'être acceptés. Certains propriétaires exigent un mois de caution supplémentaire, surtout pour un bien meublé, afin de se prémunir contre d'éventuels dégâts.

Proposez-vous des options de location court terme (quelques jours / semaines) ?

Nous ne proposons pas ce service directement, mais nous travaillons avec des appartements-hôtels où vous pouvez séjourner quelques jours. Les tarifs varient entre 80 et 350 USD par jour selon le type de bien. Si votre budget s'inscrit dans cette fourchette, contactez-nous avec vos dates et nous vous mettrons en relation avec les partenaires correspondant le mieux à vos critères. Si votre budget est inférieur, orientez-vous vers Airbnb ou Booking.com — mais lisez d'abord nos mises en garde sur Airbnb.

Quels sont les prix de l'immobilier à Santiago ?

Impossible de répondre de manière générale. Les prix dépendent du quartier, du type de bien, de son état, meublé ou non, et de nombreux autres facteurs. Nous avons des guides détaillés sur les principaux quartiers où vivent les expatriés. Contactez-nous avec vos critères — type de bien, meublé ou non, superficie, quartier, nombre de chambres, durée du bail, exigences particulières — et nous vous donnerons une image réaliste du marché.

Quels quartiers éviter ou préférer ?

Tout dépend de vos attentes, de votre mode de vie et de votre budget. Le plus simple est de consulter nos guides des quartiers ou de nous contacter en nous précisant vos critères.

Voulez-vous en savoir plus ?

J'ai écrit le Chile Handbook for Foreigners (seulement en anglais pour l'instant) pour tous ceux qui souhaitent s'installer durablement au Chili. Il s'agit d'un guide de 265 pages qui aborde tous les aspects d'un déménagement au Chili. Il contient :
✅ Des conseils pratiques basés sur mes 7 ans d'expérience en relocation au Chili
✅ Des todo-listes pour vous aider à démarrer
✅ Dernière mise à jour en 2024

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