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Actualizado el 12/01/2025
¿Tengo que vivir en Chile para poder invertir?
No. No necesitas estar en Chile, y no necesitas visa ni residencia. Cualquier individuo o entidad corporativa puede adquirir y poseer bienes raíces en Chile independientemente de su estatus de residencia, excepto cerca de las fronteras del país (dentro de un radio de 10 km). Chile ofrece una sólida protección legal de los derechos de propiedad y un entorno estable para compradores internacionales.
Puedes entrar a Chile con visa de turista para visitar propiedades. Desde el punto de vista tributario, debes solicitar un número RUT (el número de identificación tributaria chileno) en cualquier oficina del SII para cumplir con las obligaciones fiscales relacionadas con la propiedad. Es un trámite sencillo: preséntate con tu pasaporte y un garante.
¿Dónde debería comprar? ¿Qué recomiendas para una primera inversión?
Depende de tu perfil, tu experiencia como inversionista y el capital que quieras destinar. Si ya inviertes en un tipo específico de activo inmobiliario, vale la pena hacer un estudio comparativo para ver si Chile presenta oportunidades en lo que conoces.
Si eres un inversionista privado realizando tu primera compra, recomiendo departamentos pequeños de 1 a 2 dormitorios en zonas bien ubicadas. El potencial de alza es menor, pero el riesgo en la reventa es limitado en caso de que necesites liquidar. Estas propiedades se arriendan rápido y cuentan con un amplio abanico de posibles arrendatarios.
Si tienes un horizonte de inversión más largo y mayor capital, los terrenos agrícolas y los derechos de agua pueden ser opciones interesantes, aunque requieren experiencia específica y una debida diligencia cuidadosa.
¿Cuál es el tipo de inversión más rentable en Santiago?
Para arriendos sin amoblar a largo plazo (un año o más), las rentabilidades brutas anuales en Santiago son aproximadamente:
- Residencial: 4 a 6% en Santiago, variando según el barrio y el tipo de propiedad
- Oficinas: 6 a 8%
- Comercial: 10 a 12%
Sin embargo, la rentabilidad depende en gran medida del precio de compra y del uso que le des a la propiedad. Un departamento pequeño amoblado en una zona céntrica, bien administrado y arrendado a corto plazo a turistas, puede generar una rentabilidad bruta de 15 a 20%. Pero el arriendo de corto plazo implica más trabajo, más riesgo y obligaciones de IVA.
Existen otros tipos de inversiones que pueden ofrecer retornos más altos. Todo depende del capital disponible y del riesgo que estés dispuesto a asumir. Contáctanos para una conversación detallada según tu situación.
¿Puedo obtener un préstamo de un banco chileno?
Obtener una hipoteca es difícil si no eres residente permanente. Los bancos suelen exigir residencia permanente, un pie de entre el 20 y el 30%, comprobante de ingresos estables en Chile y una documentación extensa. Si no cumples estos requisitos, la mayoría de los bancos rechazará la solicitud.
Algunos desarrolladores ofrecen financiamiento directo con requisitos más flexibles, pero a tasas de interés más altas. Para la mayoría de los inversionistas extranjeros, la compra al contado es la opción práctica. Consulta nuestro artículo sobre comprar una propiedad en Chile para más detalles.
¿Cómo optimizar mi inversión desde el punto de vista tributario?
Esto depende de tu situación financiera global y de si mantienes la propiedad directamente o a través de una empresa. No hay una respuesta universal: debe ser parte de una estrategia global. Sin embargo, dos puntos importantes:
- La venta de una propiedad está sujeta a IVA del 19% si la venta se realiza dentro del año siguiente a la compra, o si el SII te considera un "vendedor habitual" (no existe una definición precisa, pero realizar varias transacciones de compra y venta en un año te pone en riesgo).
- Las ganancias de capital inmobiliarias han sido gravadas desde 2017. Las personas naturales se benefician de una exención vitalicia de 8.000 UF, pero las empresas no. Consulta nuestro artículo sobre impuestos sobre bienes raíces en Chile para todos los detalles.
Consulta a un contador tributario chileno antes de estructurar tu inversión. La elección entre propiedad personal y societaria puede marcar una diferencia significativa en tu carga fiscal.
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