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13/01/2023, actualizado el 12/01/2025
¿Tengo que vivir en Chile para poder invertir?
No, no necesitas estar en Chile, y no necesitas tener una visa o residencia en Chile. Cualquier individuo o entidad corporativa puede adquirir y poseer bienes raíces en Chile independientemente del estatus de residencia, excepto cerca de las fronteras del país. Chile tiene una fuerte protección legal de los derechos de propiedad y ofrece un ambiente seguro para compradores internacionales. Puedes entrar a Chile con una visa de turista para ver propiedades. Desde un punto de vista tributario, es aconsejable solicitar un número RUT (el número tributario chileno) de la oficina de impuestos para cumplir con las obligaciones tributarias relacionadas con la propiedad. Este procedimiento simple puede realizarse en cualquier oficina de impuestos, acompañado de un garante. La inversión extranjera directa ha sido fuerte, con $11.8 mil millones fluyendo hacia Chile hasta septiembre 2024, reflejando un aumento del 5% desde el promedio histórico.
¿Dónde debería comprar? ¿Cuál es tu recomendación para una primera inversión en Chile?
Todo depende de tu perfil, tu experiencia como inversionista y la cantidad de capital que quieras asignar a esta primera inversión. Si ya estás acostumbrado a invertir en cierto tipo de activos inmobiliarios, es mejor realizar un estudio comparativo para verificar si Chile presenta oportunidades en el tipo de activo que conoces. Si no, o si eres un inversionista privado, recomendamos invertir en pequeños departamentos de 1 a 2 dormitorios en áreas bien ubicadas. El potencial de alza es menor, pero el riesgo en la reventa es limitado, en caso de que tengas que liquidar tu portafolio. Si tienes un horizonte de inversión más largo, las tierras agrícolas y los derechos de agua pueden ser buenas opciones.
¿Cuál es el tipo de inversión más rentable en Santiago?
Cuando se consideran las inversiones de arriendo, los niveles anuales de rentabilidad bruta son los siguientes, considerando un arrendamiento sin amoblar de largo plazo (un año o más) (actualizado para 2024-2025):
- Residencial: 4.1 a 5.7% en Santiago (promedio de la ciudad 4.75%), con promedio nacional en 4.73%
- Otras ciudades principales: Concepción (5.47%), Antofagasta (6.16%), Viña Del Mar (3.92%)
- Oficinas: 6 a 8%
- Comercial: 10 a 12%
Sin embargo, el nivel de rentabilidad depende fuertemente del precio de compra de la propiedad, y cómo la uses. Un departamento pequeño amoblado en un área central puede generar una rentabilidad bruta de 15 a 20% si se arrienda a corto plazo a turistas y se administra correctamente. Además, hay otros tipos de inversiones que pueden proporcionar mayores niveles de rentabilidad. Todo depende de cuánto capital tengas y cuánto riesgo estés dispuesto a asumir. Siéntete libre de contactarnos para una lista detallada de opciones basada en tu situación.
¿Puedo obtener un préstamo de un banco chileno para financiar mi inversión en Chile?
Obtener un préstamo bancario es difícil en Chile si no eres residente permanente. Ver nuestro artículo sobre financiamiento para más información
¿Cómo optimizar mi inversión desde un punto de vista tributario?
Es difícil responder a esta pregunta, ya que la optimización tributaria de una inversión debe ser parte de una estrategia global para optimizar tu situación financiera y activos. Dependiendo del caso, puede ser preferible mantener la propiedad directamente, o a través de una empresa. Sin embargo, deben notarse los siguientes dos puntos:
- La venta de una propiedad está sujeta al IVA a la tasa del 19%, si la venta se realiza dentro de un año de la compra, o si la autoridad tributaria considera que eres un vendedor habitual (no hay definición clara de "vendedor habitual", pero si realizas varias transacciones de compra o venta al año, corres el riesgo de ser considerado así)
- La ganancia de capital inmobiliario se grava desde principios de 2017. Sin embargo, tienes una franquicia si posees la propiedad a tu nombre.
Ver nuestro artículo sobre impuestos sobre activos inmobiliarios para todos los detalles.
¿Cuáles son las perspectivas actuales del mercado para 2025?
El mercado inmobiliario de Chile está mostrando signos positivos para 2025. Se proyecta que la economía crezca 2.5% en 2025, con un aumento esperado del 10.6% en los próximos cinco años. Se proyecta que el mercado inmobiliario se expanda 4.82% de 2024 a 2029, alcanzando un volumen de mercado de USD2.48 trillones para 2029.
Condiciones Actuales del Mercado (2024-2025):
- Rendimientos de arriendo promedio en Santiago: 4.75% (rango 4.1-5.7%)
- Los impuestos a la propiedad permanecen competitivos: propiedades urbanas en 1.4%, residenciales en 0.98%
- Fuerte interés de inversionistas extranjeros de EE.UU., Europa y China
- Departamentos de dos dormitorios en el Gran Santiago se arriendan por aproximadamente USD380-500/mes
Desafíos a Considerar:
- Los permisos de vivienda en el Gran Santiago cayeron 42.2% en 2024 debido a mayores costos de construcción
- Tasas hipotecarias elevadas afectando la demanda de compradores locales
- Crecimiento de préstamos habitacionales en mínimos históricos
A pesar de los desafíos a corto plazo, Chile permanece atractivo para inversionistas extranjeros debido a su estabilidad económica, sistema legal transparente y fuerte protección de derechos de propiedad.
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