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- Comprar una propiedad en Chile
13/01/2023, actualizado el 11/08/2025
Procedimiento de compra
Comprar bienes raíces en Chile es relativamente sencillo, incluso si no eres ciudadano chileno. Con una planificación adecuada y un buen abogado bilingüe (a menos que tengas fluidez en español), comprar tu hogar aquí puede ser un proceso sin complicaciones. Esto es lo que necesitarás para comprar una casa o terreno en Chile:
- El contrato formalizado (escritura pública otorgada ante Notario y Escritura Pública). Estos dos se agrupan porque el contrato suele ser parte de la Escritura Pública.
- El informe de título para la propiedad (Estudio de Títulos).
- Un RUT (Rol Único Tributario) si no eres ciudadano chileno y no residente, o un RUN (Rol Único Nacional) si eres ciudadano chileno o extranjero residente de Chile. El RUN es el equivalente a un número de Seguro Social, y el RUT es un número usado para hacer seguimiento a extranjeros para propósitos tributarios.
Restricciones de compra
En su mayor parte, la constitución chilena garantiza a los extranjeros los mismos derechos que los ciudadanos chilenos al comprar y vender bienes raíces. Hay ciertas excepciones, como en el caso de áreas de seguridad nacional. Es mejor preguntar a un abogado inmobiliario para más detalles.
Costos de compra
Los compradores de propiedades deben pagar honorarios de abogados y agentes en Chile. Usualmente, estos suman alrededor del 5% al 8% del precio de compra.
Desglose Detallado de Costos
- Honorarios legales: 1-2% del valor de la propiedad
- Comisión del agente inmobiliario: 2-4% (usualmente pagada por el vendedor, pero verifica)
- Honorarios notariales: 0.1-0.2% del valor de la propiedad
- Registro de propiedad: 0.2% del valor de la propiedad
- IVA en propiedades nuevas: 19% (costo significativo a considerar)
- Tasación de propiedad: 300-500 USD
- Seguro de título: Opcional pero recomendado
- Costos de financiamiento bancario: Si aplica
Proceso de Compra Paso a Paso
1. Preparación Pre-Compra
- Obtener número RUT/RUN
- Abrir cuenta bancaria chilena
- Organizar financiamiento (si es necesario)
- Encontrar un abogado inmobiliario bilingüe
- Determinar tu presupuesto incluyendo todos los costos
2. Búsqueda y Selección de Propiedad
- Investigar barrios y valores de propiedades
- Trabajar con agentes inmobiliarios reputados
- Visitar propiedades y realizar debida diligencia
- Verificar títulos de propiedad y estatus legal
3. Hacer una Oferta
- Presentar oferta escrita (Oferta de Compra)
- Negociar términos y condiciones
- Firmar acuerdo preliminar (Compromiso de Compraventa)
- Pagar depósito de garantía (usualmente 5-10%)
4. Debida Diligencia Legal
- Realizar búsqueda de título (Estudio de Títulos)
- Verificar que los impuestos de propiedad están al día
- Verificar gravámenes o cargas
- Confirmar zonificación y permisos de construcción
- Revisar reglamentos del edificio si aplica
5. Financiamiento (si aplica)
- Aplicar para pre-aprobación hipotecaria
- Presentar documentación requerida
- Obtener tasación de propiedad
- Finalizar términos y condiciones del préstamo
6. Contrato Final y Cierre
- Revisar contrato de compra final (Escritura Pública)
- Firmar ante notario público (Notario)
- Transferir fondos y pagar todas las cuotas
- Registrar propiedad en el Registro de Propiedades
- Recibir título oficial de propiedad
Opciones de Financiamiento para Compradores Extranjeros
Hipotecas Bancarias
- Pago inicial: Típicamente 20-30% para extranjeros
- Requisitos de ingresos: Verificación de ingresos estables
- Tasas de interés: Variable, actualmente alrededor de 3-6%
- Documentación: Se requieren documentos financieros y legales extensos
Financiamiento del Desarrollador
- Algunos desarrolladores ofrecen financiamiento directo
- A menudo términos más flexibles para extranjeros
- Puede incluir servicios de administración de propiedades
- Usualmente tasas de interés más altas que los bancos
Compras en Efectivo
- Proceso de cierre más rápido
- Mejor posición de negociación
- Sin contingencias de financiamiento
- Transferencia inmediata de propiedad
Tipos de Propiedad y Consideraciones
Apartamentos (Departamentos)
- Cuotas de condominio: Gastos comunes mensuales
- Administración del edificio: Administración profesional
- Amenidades: Gimnasios, piscinas, seguridad comunes en edificios nuevos
- Valor de reventa: Generalmente mejor en ubicaciones prime
Casas (Casas)
- Propiedad del terreno: Propiedad en dominio pleno
- Responsabilidad de mantenimiento: Responsabilidad completa del propietario
- Privacidad: Más espacio e independencia
- Seguridad: Puede requerir medidas de seguridad adicionales
Construcción Nueva vs. Propiedades Existentes
- Propiedades nuevas: Sujetas a 19% de IVA, amenidades modernas
- Propiedades existentes: Sin IVA, barrios establecidos
- Garantía: La construcción nueva incluye garantías del constructor
Preguntas frecuentes sobre la compra de propiedades en Chile
Legal y Normativo
En general sí, pero hay algunas restricciones cerca de las fronteras (dentro de 10km) y áreas costeras (dentro de 5km). Se pueden aplicar consideraciones de seguridad nacional en ciertas zonas.
No, los no residentes pueden comprar propiedades. Necesitarás un número RUT para propósitos tributarios, que se puede obtener específicamente para compras de propiedades.
RUN es para ciudadanos chilenos y residentes (como el número de Seguro Social). RUT es para no residentes que realizan negocios en Chile, incluidas las compras de propiedades.
Sí, Chile tiene fuertes protecciones de derechos de propiedad. La propiedad extranjera está garantizada constitucionalmente con los mismos derechos que los ciudadanos chilenos.
Consideraciones Financieras
Presupuesta un 5-8% adicional del precio de compra para honorarios legales, costos notariales, registro y otros costos de transacción. Las propiedades nuevas también incurren en 19% de IVA.
Sí, pero los requisitos son más estrictos. Necesitarás un pago inicial del 20-30%, comprobante de ingresos y documentación extensa. Algunos bancos se especializan en hipotecas para compradores extranjeros.
El impuesto anual a la propiedad (Contribuciones) es relativamente bajo, típicamente 1-1.5% del valor tasado. Las propiedades sobre cierto valor pueden pagar impuestos de lujo adicionales.
Sí, pero hay exenciones para residencias primarias mantenidas por más de 4 años. Las propiedades de inversión están sujetas al impuesto a las ganancias de capital sobre las utilidades.
Proceso Práctico
Para compras en efectivo, 30-45 días desde la oferta aceptada hasta el cierre. Las compras financiadas toman 60-90 días. Los títulos complejos o problemas legales pueden extender los plazos.
Aunque no es legalmente requerido, es altamente recomendado, especialmente para extranjeros. Un abogado inmobiliario bilingüe ayuda a navegar los requisitos legales y protege tus intereses.
La búsqueda de título revela las deudas existentes. Estas deben ser liquidadas en el cierre a través de arreglos de depósito en garantía, asegurando que recibas un título limpio.
Sí, muchos compradores extranjeros usan corporaciones chilenas por ventajas tributarias y planificación patrimonial. Esto requiere configuración legal adicional y cumplimiento continuo.
Administración de Propiedad
Cuotas mensuales de condominio que cubren mantenimiento del edificio, seguridad y áreas comunes. Los costos van desde 50-300 USD mensuales dependiendo de las amenidades del edificio.
No es legalmente requerido pero altamente recomendado. El seguro de terremotos es particularmente importante en Chile. El seguro de incendio y responsabilidad civil también son aconsejables.
Sí, no hay restricciones para arrendar propiedades que poseas. Considera las implicaciones tributarias y la administración de propiedades si no resides en Chile.
Necesitarás transferir o establecer cuentas para electricidad, gas, agua, internet y otros servicios. Algunos pueden estar incluidos en las cuotas de condominio.
Inversión y Desafíos Comunes
Chile ofrece mercados de propiedades estables con apreciación moderada. Las ubicaciones prime de Santiago han mostrado crecimiento constante, pero los retornos varían por área y tipo de propiedad.
Áreas establecidas como Las Condes, Providencia y Vitacura típicamente ofrecen valores estables. Los barrios emergentes pueden ofrecer mayor potencial de crecimiento pero con más riesgo.
La construcción nueva ofrece amenidades modernas y garantías pero incluye 19% de IVA. Las propiedades existentes evitan el IVA pero pueden necesitar renovaciones. Considera los costos totales y preferencias personales.
Contrata un abogado bilingüe y considera usar agentes inmobiliarios que hablen tu idioma. Todos los contratos y documentos legales están en español, por lo que la traducción profesional es esencial.
Investiga estadísticas de crimen, visita en diferentes horarios/días, verifica amenidades locales y considera planes de desarrollo futuros. Los agentes inmobiliarios locales proporcionan conocimientos valiosos del barrio.
Propiedades con títulos poco claros, tácticas de venta excesivamente agresivas, precios significativamente por debajo del mercado, vendedores reticentes a proporcionar documentación, y propiedades en áreas con disputas legales.
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