Acheter un bien immobilier au Chili : guide étape par étape

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Qui peut acheter

Acheter de l'immobilier au Chili est relativement simple, même si vous n'êtes pas citoyen chilien. La constitution garantit aux étrangers les mêmes droits de propriété qu'aux Chiliens. Avec une bonne préparation et un avocat bilingue compétent (sauf si vous parlez couramment espagnol), le processus peut se dérouler sans accroc.

Il existe certaines restrictions près des frontières nationales (dans un rayon de 10 km) et des zones côtières. Si vous vous intéressez à des biens dans ces zones, interrogez un avocat immobilier pour en connaître les détails.

Vous n'avez besoin ni de visa ni de résidence pour acheter. Il vous faut en revanche un RUT (Rol Único Tributario) — un numéro d'identification fiscale pour les étrangers. Vous pouvez l'obtenir dans n'importe quel bureau du SII (l'administration fiscale) en présentant votre passeport, accompagné d'un garant.

Une question revient souvent : est-ce que l'achat d'un bien immobilier aide dans les démarches d'immigration ? Non. Il n'existe pas de programme d'investissement contre résidence au Chili, et la propriété immobilière n'accélère pas et n'améliore pas une demande de résidence. Si quelqu'un vous dit le contraire, il cherche probablement à vous vendre quelque chose.

Le processus d'achat

1. Étude de titres (Estudio de Títulos)

Avant de vous engager, votre avocat réalise une étude de titres. Elle vérifie que le vendeur est bien le propriétaire légal, que le bien est libre de toute dette et de tout privilège, que les taxes sont à jour, et qu'il n'existe aucun litige ou restriction juridique. Au Chili, n'importe qui peut signer un contrat de vente — même sans être propriétaire du bien. Je l'ai vu arriver. L'étude de titres est ce qui vous protège.

2. Promesse de vente (Promesa de Compraventa)

Une fois l'étude de titres satisfaisante, vous signez un accord préliminaire avec le vendeur. Ce contrat fixe le prix de vente, les conditions et le calendrier. Vous versez un acompte, généralement 5 à 10 % du prix d'achat. Si vous vous rétractez sans motif valable, vous perdez l'acompte. Si c'est le vendeur qui se rétracte, il doit vous le restituer — le plus souvent au double, selon les termes du contrat.

3. Acte définitif (Escritura Pública)

Il s'agit de l'acte de vente formel, signé devant un notaire (Notario Público). L'acheteur verse le solde, le vendeur transfère la propriété, et le notaire vérifie les identités et la documentation. Si un financement bancaire est en jeu, la banque participe à cette étape.

4. Enregistrement

Après la signature, le notaire transmet l'acte au Conservador de Bienes Raíces (le registre foncier). L'enregistrement prend quelques semaines. Une fois effectué, vous êtes le propriétaire légal.

L'ensemble du processus — de la signature de la promesse de vente à l'enregistrement — prend 30 à 45 jours pour un achat comptant. Avec un financement bancaire, comptez 60 à 90 jours.

Les coûts

En plus du prix d'achat, les acquéreurs doivent prévoir les frais suivants :

• Frais juridiques : 1 à 2 % de la valeur du bien. Votre avocat s'occupe de l'étude de titres, de la vérification du contrat et de la clôture.
• Frais de notaire : environ 0,1 à 0,2 % de la valeur du bien.
• Enregistrement de la propriété : environ 0,2 % de la valeur du bien.
• Expertise immobilière : 300 à 500 USD si une évaluation formelle est nécessaire (obligatoire pour un financement bancaire).
• TVA sur les biens neufs : 19 %. Elle s'applique lors d'un achat directement auprès d'un promoteur. C'est un coût significatif — sur un bien affiché à 100 millions CLP, vous payez 19 millions CLP de TVA en supplément.
• Commission d'agent : généralement 2 à 4 %, habituellement à la charge du vendeur. Vérifiez ce point avant de faire une offre.

Au total, prévoyez 5 à 8 % au-dessus du prix d'achat pour une transaction standard. Davantage si vous achetez dans le neuf (en raison de la TVA).

Le financement

Obtenir un prêt hypothécaire en tant qu'étranger est difficile au Chili. Les banques exigent la résidence permanente, une preuve de revenus stables et un apport de 20 à 30 %. Si vous avez une résidence temporaire ou aucune résidence, la plupart des banques refuseront votre demande.

Certains promoteurs proposent un financement direct pour les achats sur plan, avec des conditions plus souples mais des taux d'intérêt plus élevés. C'est une option envisageable si vous souhaitez acheter sans passer par une banque, mais lisez attentivement les clauses.

Pour la majorité des acheteurs étrangers, en particulier les non-résidents, l'achat comptant reste la solution la plus pratique. C'est plus rapide, vous évitez les aléas du financement, et les vendeurs le préfèrent — ce qui peut vous donner un levier de négociation.

Neuf ou ancien

Les biens neufs achetés auprès de promoteurs sont soumis à la TVA de 19 %. Les biens anciens vendus entre particuliers ne le sont pas. La différence est significative sur le coût total.

Le neuf offre des garanties constructeur et des normes modernes (meilleure isolation, conception parasismique, équipements récents). Mais la TVA ajoute environ un cinquième au prix.

L'ancien évite la TVA et se trouve dans des quartiers établis où vous savez à quoi vous attendre. Des travaux peuvent être nécessaires, mais le coût total (achat + rénovation) peut rester inférieur à celui d'un bien neuf.

Les points de vigilance

Quelques situations que j'ai vues poser problème au fil des années :

Constructions non autorisées : très fréquent au Chili. Si la surface construite réelle ne correspond pas à ce qui est enregistré auprès de la municipalité, cela peut créer des difficultés pour le financement et la revente. Votre avocat doit le signaler lors de l'étude de titres.

Propriétés en zone frontalière : si le bien se trouve à moins de 10 km d'une frontière nationale, les étrangers peuvent faire face à des restrictions. Cela concerne notamment le sud (près de l'Argentine) et le nord (près du Pérou et de la Bolivie).

Arnaques ciblant les étrangers : certains opérateurs commercialisent l'immobilier chilien comme un investissement ou une voie d'accès à la résidence auprès d'acheteurs étrangers. Ils surfacturent, faussent les rendements, et vendent parfois des biens qui ne correspondent pas à la description. Si vous achetez depuis l'étranger, faites vérifier l'ensemble par un avocat indépendant. Ne faites pas confiance à l'avocat du vendeur.

Droits d'eau pour les propriétés rurales : si vous achetez un terrain agricole ou un bien alimenté par des sources naturelles, vérifiez les droits d'eau (derechos de aguas). La proximité d'une rivière ne donne pas automatiquement le droit d'en utiliser l'eau.

Questions fréquentes sur l'achat immobilier au Chili

Voulez-vous en savoir plus ?

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