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Mis à jour le 19/03/2026
Si vous possédez un bien immobilier au Chili — ou que vous envisagez d'en acquérir un — vous devez comprendre les impôts qui s'appliquent. Cet article passe en revue les principaux : l'impôt sur les revenus locatifs, l'impôt sur les plus-values, la TVA immobilière et les contributions foncières. Les règles varient selon que vous êtes résident fiscal ou non, et la différence peut être considérable.
Impôt sur le Revenu Locatif
Les revenus locatifs générés par vos biens immobiliers au Chili sont soumis à l'impôt sur le revenu et doivent être déclarés dans votre déclaration annuelle (Formulaire 22, déposé en avril). Ces revenus s'ajoutent à vos autres sources de revenus et sont imposés selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu chilien.
Déductions Possibles
Vous pouvez déduire de vos revenus locatifs :
- Les frais d'entretien et de réparation
- Les gastos comunes (charges de copropriété)
- Les primes d'assurance de la propriété
- La dépréciation annuelle (3% de la valeur du bien par an)
- Les frais de gestion locative
- Les intérêts de crédit immobilier
Non-Résidents
Si vous n'êtes pas résident fiscal chilien, vos revenus locatifs sont soumis à un impôt forfaitaire de 35% sur le montant brut, sans possibilité de déduction. La différence sur le taux effectif est réelle. Si vous prévoyez de louer un bien tout en vivant à l'étranger, intégrez ce paramètre dans vos calculs d'investissement.
Impôt sur les Plus-Values
Depuis la réforme fiscale de 2017, la vente de biens immobiliers est soumise à l'impôt sur les plus-values. Cet impôt s'applique à tous types de biens — terrains, maisons, appartements, locaux commerciaux.
Règles Générales
- Biens achetés avant 2004 : exempts d'impôt sur les plus-values
- Biens achetés après 2004 : plus-values taxées à 10% pour les résidents fiscaux
- Calcul de la plus-value : Prix de vente moins le prix d'achat ajusté par l'inflation (IPC)
Exemption pour Personnes Physiques
Les personnes physiques bénéficient d'une exemption cumulative de 8.000 UF à vie (environ 280.000 USD aux valeurs actuelles). Cette exemption fonctionne comme un crédit qui diminue à chaque vente générant une plus-value.
Exemple :
- 1ère vente : Plus-value de 5.000 UF → Pas d'impôt. Crédit résiduel : 3.000 UF
- 2ème vente : Plus-value de 4.500 UF → Impôt sur 1.500 UF (4.500 - 3.000) = 150 UF d'impôt
Cas Particuliers
Copropriété : la plus-value est répartie proportionnellement aux parts de chaque copropriétaire. Chacun utilise son propre crédit d'exemption.
Héritage : le bien hérité est réévalué à sa valeur de marché au moment de la succession. Cette nouvelle valeur sert de base pour calculer les plus-values futures.
La résidence fiscale est déterminante : les résidents bénéficient de l'exemption de 8.000 UF. Les non-résidents paient 35% sur la plus-value totale, sans exemption. Si vous quittez le Chili et envisagez de vendre, le calendrier de votre départ par rapport à la vente peut représenter une différence de plusieurs dizaines de milliers de dollars. Consultez un comptable fiscaliste avant de décider.
Les sociétés ne bénéficient pas de l'exemption de 8.000 UF. Elles paient l'impôt sur les sociétés (27%) sur leurs plus-values immobilières.
Taxe sur la Valeur Ajoutée (IVA/TVA)
La TVA chilienne (19%) s'applique dans plusieurs situations immobilières :
1. Location Meublée
Toute location considérée comme « meublée » est soumise à la TVA de 19%. Vous devez :
- Vous inscrire au SII comme contribuable TVA
- Émettre des factures électroniques
- Déclarer et payer la TVA mensuellement
Une location Airbnb avec services (ménage, linge) est généralement considérée comme une location meublée.
2. Vente de Biens Neufs
L'achat d'un bien immobilier neuf directement auprès d'un promoteur est soumis à la TVA de 19%, en plus du prix de vente. C'est un coût significatif à intégrer lors d'un achat dans le neuf.
3. Ventes « Habituelles »
Une vente est considérée comme habituelle (et donc soumise à la TVA) si :
- Vous revendez dans les 12 mois suivant l'achat
- Vous revendez dans les 12 mois suivant la livraison (achat sur plan)
- Vous avez une activité régulière d'achat-revente
Comment éviter la TVA sur une revente : louez le bien pendant au moins 12 mois complets après l'acquisition avant de le vendre.
Contributions Foncières (Contribuciones de Bienes Raíces)
C'est la taxe foncière annuelle, payable en 4 versements trimestriels (avril, juin, septembre et novembre).
Calcul
La base de calcul est l'avalúo fiscal (valeur fiscale), qui représente généralement 50 à 70% de la valeur de marché.
Barème progressif pour usage d'habitation (2024-2025) :
- Exonération : jusqu'à 26.840.000 CLP d'avalúo fiscal
- Tranche 1 : 1,0% de 26.840.000 à 95.953.200 CLP
- Tranche 2 : 1,2% au-delà de 95.953.200 CLP
Exemple
Pour un bien avec un avalúo fiscal de 120.000.000 CLP :
- Tranche exonérée : 26.840.000 CLP → 0 CLP
- Tranche à 1% : (95.953.200 - 26.840.000) × 1% = 691.132 CLP
- Tranche à 1,2% : (120.000.000 - 95.953.200) × 1,2% = 288.564 CLP
- Total annuel : 979.696 CLP (soit 4 versements de 244.924 CLP)
Les montants sont réajustés semestriellement selon l'IPC (Indice des Prix à la Consommation). Les valeurs actualisées sont disponibles sur le site du SII.
Avalúo Fiscal
L'avalúo fiscal est déterminé par la superficie du terrain, la superficie construite, les caractéristiques de la construction et la localisation. Ne pas déclarer des agrandissements pour réduire l'avalúo fiscal constitue une infraction passible d'amendes.
Impôt sur les Timbres et Estampilles (Crédit Immobilier)
Bien qu'il ne s'agisse pas strictement d'un impôt immobilier, l'impuesto de timbres y estampillas s'applique à tous les crédits au Chili, y compris les crédits immobiliers.
Calcul
- Taux : 0,066% du montant du crédit par mois
- Plafond : maximum 0,8% du montant total du crédit
- Paiement : en une seule fois à la signature du crédit
Exemple
Pour un crédit immobilier de 100.000.000 CLP sur 20 ans (240 mois) :
- Calcul : 100.000.000 × 0,066% × 240 = 15.840.000 CLP
- Mais plafonné à 0,8% : 100.000.000 × 0,8% = 800.000 CLP
- Impôt à payer : 800.000 CLP
Obligations Déclaratives et Sanctions
Ce que Vous Devez Déclarer
- Revenus locatifs : déclaration annuelle en avril (Operación Renta)
- Plus-values : déclaration dans les 3 mois suivant la vente
- TVA : déclaration mensuelle si applicable
- Contributions foncières : paiement automatique — aucune déclaration requise
Sanctions
En cas de non-respect des obligations fiscales :
- Amendes : 10% à 30% de l'impôt dû, plus intérêts de retard
- Cas graves : jusqu'à 200% d'amende et possibles poursuites pénales
- TVA non déclarée : fermeture administrative possible
Conseils Pratiques
- Tenez une comptabilité rigoureuse de vos revenus et dépenses
- Conservez tous les justificatifs pendant au moins 6 ans
- Consultez un comptable spécialisé pour optimiser votre fiscalité
- Déclarez systématiquement vos locations meublées au SII
Impôt sur le Revenu Locatif
Les revenus locatifs doivent être déclarés dans votre déclaration annuelle (Formulaire 22, déposé en avril). Ils s'ajoutent à vos autres revenus et sont imposés selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu chilien.
Oui — entretien, réparations, gastos comunes, assurances, dépréciation (3% par an), frais de gestion locative et intérêts de crédit immobilier. Conservez tous les justificatifs pendant au moins 6 ans.
La location meublée est soumise à la TVA de 19%. Vous devez vous inscrire au SII comme contribuable TVA et émettre des factures électroniques. La location non-meublée n'est pas soumise à la TVA, mais les revenus restent imposables à l'impôt sur le revenu.
Impôt sur les Plus-Values
Lors de la vente d'un bien acheté après 2004. Le taux est de 10% sur la plus-value pour les résidents fiscaux, avec une exemption cumulative de 8.000 UF à vie (environ 280.000 USD). Les biens achetés avant 2004 sont exonérés.
Prix de vente moins le prix d'achat ajusté par l'inflation (IPC). Si la plus-value est inférieure à votre crédit résiduel de 8.000 UF, aucun impôt n'est dû. L'excédent au-delà du crédit est taxé à 10%.
Uniquement si vous êtes résident fiscal chilien au moment de la vente. Les non-résidents paient 35% sur la plus-value totale, sans exemption — une différence significative.
Le bien hérité est réévalué à sa valeur de marché au moment de la succession. Cette nouvelle valeur sert de base pour calculer les plus-values futures.
TVA (IVA) Immobilière
Dans trois situations : 1) la location meublée, 2) l'achat de biens neufs directement auprès d'un promoteur, 3) la revente dans les 12 mois suivant l'achat ou la livraison (considérée comme vente 'habituelle').
Louez le bien pendant au moins 12 mois complets après l'acquisition avant de le vendre. Cela évite d'être classé comme vendeur habituel.
Si la location inclut des services (ménage, linge), elle est généralement considérée comme meublée et soumise à la TVA. Une location Airbnb sans services peut être classée différemment selon les circonstances.
Contributions Foncières (CBR)
Sur la base de l'avalúo fiscal (valeur fiscale), qui représente généralement 50 à 70% de la valeur de marché. Taux 2025 : exonération jusqu'à 26.840.000 CLP, puis 1% jusqu'à 95.953.200 CLP, puis 1,2% au-delà. Payable en 4 versements trimestriels (avril, juin, septembre, novembre).
Oui. Déposez une réclamation au SII avec des preuves à l'appui (évaluations indépendantes, ventes comparables). L'avalúo fiscal est fixé par le SII en fonction de la superficie du terrain, de la superficie construite, des caractéristiques de la construction et de la localisation.
Optimisation Fiscale
Les sociétés perdent l'exemption de 8.000 UF sur les plus-values et paient 27% d'impôt sur les sociétés. Une structure sociétaire peut être avantageuse pour un gros patrimoine ou une planification successorale complexe, mais pour un seul bien, acheter en nom propre est généralement préférable.
Impôt forfaitaire de 35% sur les revenus locatifs bruts (sans déductions), 35% sur la plus-value totale (sans exemption), et obligation de désigner un représentant fiscal au Chili. Si vous envisagez de vendre, réfléchissez au calendrier de votre départ par rapport à la vente.
Des amendes de 10% à 30% de l'impôt dû, plus des intérêts. Dans les cas graves : jusqu'à 200% d'amende et possibles poursuites pénales. La TVA non déclarée peut entraîner la fermeture administrative de votre dossier fiscal.
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