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13/01/2023, mis à jour le 11/09/2025
Impôt sur le Revenu Locatif
Les revenus locatifs générés par vos biens immobiliers au Chili sont soumis à l'impôt sur le revenu et doivent être déclarés dans votre déclaration annuelle (Formulaire 22). Ces revenus s'ajoutent à vos autres sources de revenus et sont imposés selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu chilien.
Déductions Possibles
Vous pouvez déduire de vos revenus locatifs :
- Les frais d'entretien et de réparation
- Les gastos comunes (charges de copropriété)
- Les primes d'assurance de la propriété
- La dépréciation annuelle (3% de la valeur du bien par an)
- Les frais de gestion locative
- Les intérêts de crédit immobilier
Régime Spécial pour Non-Résidents
Si vous n'êtes pas résident fiscal chilien, vos revenus locatifs sont soumis à un impôt forfaitaire de 35% sur le montant brut, sans possibilité de déduction.
Impôt sur les Plus-Values
Depuis la réforme fiscale de 2017, la vente de biens immobiliers est soumise à l'impôt sur les plus-values au Chili. Cet impôt s'applique à tous types de biens immobiliers (terrains, maisons, appartements, locaux commerciaux).
Règles Générales
- Biens achetés avant 2004 : exempts d'impôt sur les plus-values
- Biens achetés après 2004 : plus-values taxées à 10%
- Calcul de la plus-value : Prix de vente - Prix d'achat ajusté par l'inflation (IPC)
Exemption pour Personnes Physiques
Les personnes physiques bénéficient d'une exemption cumulative de 8.000 UF à vie. Cette exemption fonctionne comme un "crédit" qui diminue à chaque vente générant une plus-value.
Exemple pratique :
- 1ère vente : Plus-value de 5.000 UF → Pas d'impôt, crédit résiduel : 3.000 UF
- 2ème vente : Plus-value de 4.500 UF → Impôt sur 1.500 UF (4.500 - 3.000) = 150 UF d'impôt
Cas Particuliers
Copropriété
En cas de détention partagée, la plus-value est répartie proportionnellement aux parts de chaque copropriétaire, chacun utilisant son propre crédit d'exemption.
Héritage
Le bien hérité est réévalué à sa valeur de marché au moment de la succession. Cette nouvelle valeur sert de base pour calculer les plus-values futures.
Résidence Fiscale
- Résidents fiscaux : Bénéficient de l'exemption de 8.000 UF
- Non-résidents : Impôt de 35% sur la plus-value totale, sans exemption
Sociétés
Les entreprises ne bénéficient pas de l'exemption de 8.000 UF. Elles paient l'impôt sur les sociétés (27% en 2024) sur leurs plus-values immobilières.
Taxe sur la Valeur Ajoutée (IVA/TVA)
La TVA chilienne (19% en 2024) s'applique dans plusieurs situations immobilières :
1. Location Meublée
Toute location considérée comme "meublée" est soumise à la TVA de 19%. Vous devez :
- Vous inscrire au SII comme contribuable IVA
- Émettre des factures électroniques
- Déclarer et payer la TVA mensuellement
Important : Une location Airbnb avec services (ménage, linge) est généralement considérée comme meublée.
2. Vente de Biens Neufs
L'achat d'un bien immobilier neuf directement auprès d'un promoteur est soumis à la TVA de 19%, en plus du prix de vente.
3. Ventes "Habituelles"
Une vente est considérée comme "habituelle" (et donc soumise à la TVA) si :
- Vous revendez dans les 12 mois suivant l'achat
- Vous revendez dans les 12 mois suivant la livraison (achat sur plan)
- Vous avez une activité régulière d'achat-revente
Comment éviter la TVA : Louer le bien pendant au moins 12 mois complets après l'acquisition avant de le revendre.
Contributions Foncières (CBR)
La Contribución de Bienes Raíces est l'équivalent de la taxe foncière française. Elle est payable en 4 versements trimestriels (avril, juin, septembre et novembre).
Calcul 2024-2025
La base de calcul est l'avalúo fiscal (valeur fiscale), qui représente généralement 50-70% de la valeur de marché.
Barème progressif pour usage d'habitation :
- Exonération : jusqu'à 26.840.000 CLP d'avalúo fiscal
- Tranche 1 : 1,0% de 26.840.000 à 95.953.200 CLP
- Tranche 2 : 1,2% au-delà de 95.953.200 CLP
Exemple de Calcul
Pour un bien avec avalúo fiscal de 120.000.000 CLP :
- Tranche exonérée : 26.840.000 CLP → 0 CLP
- Tranche à 1% : (95.953.200 - 26.840.000) × 1% = 691.132 CLP
- Tranche à 1,2% : (120.000.000 - 95.953.200) × 1,2% = 288.564 CLP
- Total annuel : 979.696 CLP (soit 4 versements de 244.924 CLP)
Réajustements
Les montants sont réajustés semestriellement selon l'IPC (Indice des Prix à la Consommation). Les valeurs actualisées sont disponibles sur le site du SII.
Avalúo Fiscal
L'avalúo fiscal est déterminé par :
- La superficie du terrain
- La superficie construite
- Les caractéristiques de la construction
- La localisation
Attention : Ne pas déclarer des agrandissements pour réduire l'avalúo fiscal constitue une infraction passible d'amendes.
Impôt sur les Timbres et Estampilles (Crédit Immobilier)
Bien qu'il ne s'agisse pas strictement d'un impôt immobilier, l'impuesto de timbres y estampillas s'applique à tous les crédits au Chili, y compris les crédits immobiliers.
Calcul 2024
- Taux : 0,066% du montant du crédit par mois
- Plafond : Maximum 0,8% du montant total du crédit
- Paiement : En une seule fois à la signature du crédit
Exemple
Pour un crédit immobilier de 100.000.000 CLP sur 20 ans (240 mois) :
- Calcul : 100.000.000 × 0,066% × 240 mois = 15.840.000 CLP
- Mais plafond de 0,8% : 100.000.000 × 0,8% = 800.000 CLP
- Impôt à payer : 800.000 CLP
Obligations Déclaratives et Sanctions
Déclarations Obligatoires
- Revenus locatifs : Déclaration annuelle en avril (Operación Renta)
- Plus-values : Déclaration dans les 3 mois suivant la vente
- TVA : Déclaration mensuelle si applicable
- Contributions : Paiement automatique, pas de déclaration nécessaire
Sanctions
En cas de non-respect des obligations fiscales :
- Amendes : 10% à 30% de l'impôt dû, plus intérêts de retard
- Cas graves : Jusqu'à 200% d'amende et poursuites pénales possibles
- TVA non déclarée : Fermeture administrative possible
Conseils Pratiques
- Tenez une comptabilité rigoureuse de vos revenus et dépenses
- Conservez tous les justificatifs pendant au moins 6 ans
- Consultez un comptable spécialisé pour optimiser votre fiscalité
- Déclarez systématiquement vos locations meublées au SII
Impôt sur le Revenu Locatif
Les revenus locatifs doivent être déclarés dans votre déclaration annuelle (Formulaire 22). Ils s'ajoutent à vos autres revenus et sont imposés selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu.
Oui, vous pouvez déduire les frais nécessaires pour générer le revenu : entretien, réparations, gastos comunes, assurances, dépréciation (3% par an), et frais de gestion locative.
Location meublée : soumise à la TVA (19%) et doit être déclarée au SII. Location non-meublée : pas de TVA mais revenus toujours imposables à l'impôt sur le revenu.
Impôt sur les Plus-Values
L'impôt sur les plus-values s'applique lors de la vente d'un bien acheté après 2004. Le taux est de 10% sur la plus-value, avec une exemption cumulative de 8.000 UF à vie pour les personnes physiques.
Plus-value = Prix de vente - Prix d'achat ajusté par l'inflation (IPC). Si la plus-value dépasse votre crédit résiduel d'exemption, l'excédent est taxé à 10%.
Oui, mais uniquement si vous êtes résident fiscal au Chili au moment de la vente. Les non-résidents paient 35% d'impôt sur la plus-value totale.
Le bien hérité est réévalué à sa valeur de marché au moment de l'héritage. Cette nouvelle valeur sert de base pour calculer les plus-values futures.
TVA (IVA) Immobilière
La TVA (19%) s'applique sur : 1) L'achat de biens neufs directement auprès d'un promoteur, 2) Les ventes considérées comme 'habituelles' (revente dans l'année suivant l'achat ou la livraison).
Vous devez louer le bien pendant au moins 12 mois après la livraison avant de le vendre pour éviter d'être considéré comme 'habituel'.
Si considérée comme location meublée avec services (ménage, linge), oui. Une location Airbnb sans services peut être non-meublée selon les circonstances.
Contributions Foncières (CBR)
Basées sur l'avalúo fiscal (valeur fiscale). Taux 2025 : exonération jusqu'à 26.840.000 CLP, puis 1% jusqu'à 95.953.200 CLP, et 1,2% au-delà. Payable en 4 trimestres.
Non, l'avalúo fiscal est généralement 50-70% de la valeur de marché. Il est basé sur la superficie construite et du terrain, déterminé par le SII.
Oui, vous pouvez faire une réclamation au SII si vous estimez l'évaluation excessive, avec preuves à l'appui (évaluations indépendantes, ventes comparables).
Optimisation Fiscale
Les sociétés perdent l'exemption de 8.000 UF sur les plus-values et paient 27% d'impôt sur les sociétés. Avantageux pour de gros patrimoines ou planification successorale complexe.
Déclarez tous frais déductibles, considérez la dépréciation annuelle de 3%, et tenez une comptabilité rigoureuse des dépenses liées à la propriété.
Impôt forfaitaire de 35% sur revenus locatifs bruts, 35% sur plus-values totales, obligation de désigner un représentant fiscal au Chili.
Obligations Déclaratives
Déclaration annuelle en avril (Operación Renta). Contributions payables en avril, juin, septembre et novembre. TVA mensuelle si applicable.
Amendes de 10% à 30% de l'impôt dû, plus intérêts. Dans les cas graves : jusqu'à 200% d'amende et possibles poursuites pénales.
Pour revenus locatifs simples : registre des recettes/dépenses suffit. Pour activité habituelle : comptabilité complète obligatoire avec facturation électronique.
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