Immobilier au Chili : résumé des impôts spécifiques

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Impôt sur le revenu

Si vous possédez des biens immobiliers à votre nom et en tirez un revenu locatif, ce revenu doit être intégré dans votre déclaration d'impôts annuelle. Il sera intégré avec vos autres sources de revenus (salaires, dividendes…) et entre dans votre assiette d'imposition. Nous ne détaillerons pas le mode de calcul de l'impôt sur le revenu dans cet article, celui-ci n'étant pas spécifique à l'immobilier.

Impôt sur la plus-value

Jusqu'à récemment, l'immobilier au Chili n'était pas soumis à un impôt sur la plus-value. La réglementation a changé depuis la réforme fiscale de 2017 (Reforma Tributaria) avec l'introduction d'un impôt en cas de plus-value lors de la vente d'un bien immobilier. La norme ne précise pas, donc cet impôts est applicable à tout type de bien (terrain, maison, appartement…). Il faut savoir que :

• cet impôt ne concerne pas les biens achetés avant 2004.
• pour les biens achetés postérieurement, les plus-values seront taxées à hauteur de 10%.

En tant que particulier, vous êtes cependant exonéré d'impôts jusqu'à 8.000 UF de plus-value. Cette limite est cumulative sur la durée de vie d'un contribuable. Par exemple, si vous vendez un appartement avec un bénéfice de 5.000 UF, vous ne payez pas d'impôts sur la plus value associée à cette vente, et il vous reste 3.000 UF à faire valoir pour une ou des prochaines ventes. Si vous vendez un deuxième bien avec 4.500 UF de plus-value, vous paierez 150UF d'impôts : (4500 de plus-value - 3000 de crédit résiduel) *10%. A noter :

• Dans le cas où un bien est détenu par plusieurs personnes physiques, la plus-value est répartie au pro rata des pourcentages de détention. Chacune paie ensuite ou non l'impôt suivant son crédit résiduel comme évoqué plus haut.
• Lorsque vous héritez d'un bien, celui-ci est ré-évalué (avaluo fiscal et valeur de marché) pour le calcul des impôts associés à l'héritage. C'est cette nouvelle valeur qui sera prise en compte lors d'une vente pour calculer la plus-value, et non la valeur lors de l'achat par la personne qui vous a légué le bien.
• Cette exonération d'impôts n'est pas applicable aux entreprises. Si vous achetez à plusieurs, ou via une société dans un but patrimonial, attention à voir avec un avocat comment structurer l'achat. L'utilisation d'une société pour héberger le bien peut vous faire perdre le bénéfice de cette exonération d'impôt.
• Cette exonération d'impôts est applicable aux étrangers, seulement s'ils sont résidents au Chili. Attention donc si vous vendez un bien car vous quittez le Chili.
• Réaliser une moins-value sur la vente d'un bien immobilier n'entraine pas un "rechargement" de votre crédit d'impôts plus-value.

Taxe sur la valeur ajoutée (TVA)

La taxe sur la valeur ajoutée est applicable dans deux cas en matière d'immobilier :

1. La location d'un appartement ou d'une maison meublée. Vous êtes tenus de déclarer une location meublée a SII, et de payer 19% de TVA. Beaucoup de propriétaires essaient d'y échapper en rédigeant un contrat de "location non meublée". Ce faisant, vous prenez le risque 1) de voir partir le locataire avec vos meubles 2) d'une amende en cas de contrôle.

2. L'achat / vente de biens immobiliers. Depuis 2016, la TVA s'applique si :

   • Vous achetez un appartement neuf / une maison neuve à un promoteur
   • Votre activité d'achat / vente de biens immobilier est qualifiée d' « habituelle ». Cela concerne principalement les entreprises spécialisées du secteur. Attention cependant, même en tant que particulier, une vente peut être considérée habituelle si vous revendez votre bien dans l'année qui suit votre achat, ou dans l'année qui suit la fin de construction (si vous avez acheté sur plan), vous serez soumis à la TVA. Aussi, si vous achetez sur plan (en blanco / en verde) dans l'espoir de revendre dès que le bien est livré par le promoteur, vous serez imposé. Pour éviter cet impôt, il vous faudrait mettre en location le bien pendant au moins un an après la livraison, puis le vendre.

« Taxe foncière » (CBR)

La contribution sur les biens immobiliers (Contribución sobre les Bienes Raíces - CBR) peut être assimilée à une taxe foncière. Elle est payée en 4 mensualités en avril, juin, septembre et novembre de chaque année. 60% est versé à l'état, et 40% à la municipalité. Son un taux qui varie en fonction du type de bien et de la base imposable (avaluo fiscal, différent de la valeur d'achat) déterminé par le service des impôts et consultable en ligne sur le site du SII.

Au 01/07/2017, les biens à usage d'habitation :

• dont l'avaluo fiscal est inférieur à $22.394.368 sont exemptés de cet impôt
• dont l'avaluo fiscal est supérieur sont taxés à 0,98% jusqu'à $79.981.663. Si l'avaluo fiscal est supérieur, le montant dépassant $79.981.663 est taxé à 1,143%.

Par exemple, si l'avalúo fiscal d'un bien immobilier est de 120 millions de peso, le calcul s'effectue comme suite : Avalúo total – límite de cambio de tasa progresiva: $120.000.000 - $79.981.663 = $40.018.337
$ 40.018.337 x1,143%= $572.262 (Contribución anual parcial
) Posteriormente, se aplica la tasa de 0,98% a la diferencia entre el monto límite de cambio de tasa progresiva ($78.336.595) y el avalúo exento: $79.981.663 -$22.394.368: $57.587.295 avalúo afecto a tasa de 0,98% 57.587.295 x0.98%: $564.366 (Contribución anual parcial) Les résultats des deux calculs s'additionnent et donnent la contribution totale annuelle. Dans cet exemple, le bien donne lieu à 4 versements de $284.154 pour un total de $1.136.618. Ces montants sont ré-évalués en janvier et juin en fonction de la variation de l'Indice des Prix à la Consommation (IPC), et sont disponibles sur le site du SII. L'avaluo fiscal est déterminé par la taille du terrain, ainsi que la taille de la propriété construite sur ce terrain. C'est la raison pour laquelle beaucoup de propriétaires ne régularisent pas une construction comme un agrandissement, afin de réduire leurs impôts. Cette pratique courante n'est bien évidemment pas légale et peut donner lieu à une amende ou à la destruction de la construction si celle-ci ne respecte pas ou plus le plan régulateur.

Sur le crédit immobilier

Ce n'est pas un impôt à proprement parler lié à votre bien immobilier, mais plus au crédit immobilier lié à une acquisition à crédit. En effet, les crédits octroyés au Chili sont soumis à un impôt spécifique (impuesto de timbres y estampillas - décret DL 3475). Cela ne concerne pas uniquement le crédit immobilier. Cependant, son coût n'étant pas négligeable lors de l'achat d'un bien immobilier, nous le mentionnons ici. Cet impôt se paie une seule fois lors de l'octroi du crédit, c'est un pourcentage calculé sur la durée et le montant du crédit. Il s'élève depuis 2015 à 0,066% du montant nominal par mois, multiplié par le nombre de mois du crédit, avec un maximum de 0.8%.

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