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- Encontrar un departamento / una casa en Santiago
Actualizado el 12/01/2025
Si decides quedarte en Santiago por más de unas pocas semanas o meses, tendrás que arrendar un departamento o una casa con un contrato de largo plazo. Echemos un vistazo a cómo hacerlo. Si llegaste a este artículo desde Google y buscas alojamiento de corto plazo (hasta 6 meses), lee nuestro artículo sobre alojamiento temporal en su lugar.
Una visión general del mercado de arriendos en Santiago
Antes de ver cómo buscar, hablemos del mercado de arriendos. Es más o menos competitivo según el tipo de propiedad que te interese.
Departamentos pequeños
De una a dos habitaciones, hasta $500.000 CLP al mes (alrededor de USD 550), ubicados principalmente en Santiago Centro, Providencia y Ñuñoa. En este tipo de departamentos, especialmente los amoblados modernos cerca del metro, hay una fuerte competencia de arrendatarios. No tendrás mucho margen para negociar. Necesitas convencer al propietario de arrendarte a ti — un extranjero — en lugar de a un chileno con aval, contrato de trabajo y toda la documentación requerida. Los propietarios eligen la seguridad: quieren un ingreso recurrente y opciones para cobrar el arriendo si el arrendatario deja de pagar.
Casas y departamentos grandes
Departamentos de más de $1.000.000-$1.200.000 CLP en Providencia y Las Condes, así como todas las áreas al noreste de la región metropolitana. Todas las casas por encima de $2.500.000 CLP.
En estas propiedades hay mucha menos competencia. La mayoría de los hogares chilenos no puede permitirse ese nivel de arriendo. Tienes más flexibilidad para negociar el precio y, en general, puedes darte el lujo de esperar unos días antes de firmar. Pregunta cuánto tiempo lleva la propiedad en el mercado. Si lleva varios meses vacía, probablemente está sobrevaluada — salvo quizás casas grandes sin amueblar, que pueden estar desocupadas 3-4 meses porque, una vez que una familia se instala, suele quedarse por años. Como siempre, el departamento bien ubicado a un precio bajo de mercado no dura mucho. Hay que saber reconocer una oportunidad cuando se presenta.
¿Dónde buscar?
Puedes encontrar decenas de sitios web con avisos. Los más pequeños rara vez se actualizan — si encuentras un sitio con precios que parecen baratos, revisa la fecha del aviso. Los precios de arriendo han subido significativamente en los últimos años. Comienza con estos:
- Portal Inmobiliario: la plataforma más grande de Chile, con la selección más amplia. Ten en cuenta que también hay muchos avisos de baja calidad. Hay que ser exigente.
- Propiedades Emol: el equivalente online de la sección inmobiliaria del diario El Mercurio.
- Goplaceit: un sitio más nuevo, con menos selección pero una interfaz más moderna y fácil de usar.
- Yapo.cl: similar a Craigslist. Muchos avisos, pero menor calidad, y selección muy limitada de propiedades de lujo.
Presupuesto para arrendar un departamento o una casa en Santiago
Tu presupuesto varía según el barrio. Mencionamos rangos de precios en las páginas dedicadas a cada área. También puedes ver departamentos en arriendo en Santiago de Chile y casas en arriendo en Santiago de Chile para una visión más completa según el tipo de propiedad.
Los departamentos y casas amoblados suelen costar entre un 25% y un 50% más que los sin amueblar, porque el arriendo de propiedades amobladas está sujeto a un IVA del 19%. En tu presupuesto, no olvides los gastos comunes. Los precios que mencionan propietarios y agentes generalmente no los incluyen.
Gastos comunes (cuotas de condominio)
Los gastos comunes aplican a departamentos en edificios, pero también a lo que los chilenos llaman "condominios" — desarrollos residenciales privados, la mayoría de las veces entre 20 y 100 casas, protegidos por cercos y con seguridad compartida. Puedes encontrarlos alrededor de Santiago, notablemente en Lo Barnechea y Colina.
Los gastos comunes suelen cubrir:
- Agua fría
- Limpieza de áreas comunes y jardines
- Mantenimiento rutinario de ascensores, calderas y portones
- Cuotas administrativas y de seguros
- Salario de conserjes y guardias de seguridad — en un edificio pequeño de solo 10-20 departamentos (como los que se encuentran en Providencia), tener conserjería 24/7 puede subir mucho las cuotas
Estos gastos pueden agregar entre un 5 y un 30% al arriendo. Antes de firmar el contrato, pide una copia de la última cuenta. Si la propiedad está actualmente vacía, pide la cuenta de la última vez que estuvo habitada. Si el propietario o el agente no quiere mostrarte la cuenta, pregúntale al conserje — ellos se encargan de distribuir las cuentas y cobrar los pagos.
Lo que debe pagar el propietario
Los gastos excepcionales (como renovaciones de áreas comunes) aparecerán en tu cuenta mensual, porque el administrador del edificio divide los gastos por unidad sin importar si está arrendada o no. Eso no significa que tengas que pagarlos. Si el contrato está bien redactado, son de cargo del propietario. Revisa la cláusula correspondiente.
El propietario también debe pagar:
- El seguro de incendio (si lo administra la administración del edificio)
- El fondo de reserva: un monto pequeño (generalmente 5-10% de los gastos comunes mensuales) que se acumula para pagar reparaciones mayores, evitando alzas en las cuotas mensuales. Como estas reparaciones benefician la propiedad a largo plazo, deben ser de cargo del propietario.
No todos los propietarios lo saben. Los honestos descontarán esos montos si se los pides. Para evitar cálculos mensuales, recomiendo promediar estos gastos cada 6-12 meses y ajustar el monto que pagas al mismo tiempo que el arriendo.
Agua caliente
Cuando el sistema de agua caliente es común a todo el edificio, el costo está incluido en los gastos comunes. A diferencia del agua fría (calculada en proporción a la superficie de cada departamento), el agua caliente se cobra por consumo. En edificios antiguos, verifica si las otras unidades siguen usando la caldera central del edificio o si algunos propietarios han instalado calefón individual. Cuando solo quedan pocas unidades usando la caldera central, estas comparten el costo total — y las cuentas pueden ser sorprendentemente altas.
Electricidad y gas
Espera entre $5.000 y $10.000 CLP al mes de electricidad para un departamento de 1-2 dormitorios. Lo mismo para el gas, salvo que uses una caldera a gas para el agua caliente. Al mudarte, generalmente no tendrás que abrir cuentas nuevas — las boletas llegan al edificio y el servicio continúa mientras alguien las pague. Verifica que el arrendatario anterior o el propietario haya pagado todas las cuentas pendientes, o incluye una cláusula en el contrato que estipule que el propietario debe cubrirlas.
Aspectos legales: lo que debes saber antes de firmar
Documentos requeridos
A continuación, la situación estándar para un arrendatario con contrato de trabajo chileno. Si tienes un contrato extranjero o eres independiente, contáctanos para orientarte. Idealmente deberías tener todos estos documentos, pero en la práctica, a mayor arriendo, menos exigen:
- Fotocopia de tu cédula de identidad chilena (o pasaporte si aún no la tienes)
- Un comprobante de domicilio (boleta de servicios básicos)
- Un comprobante de que tienes cuenta bancaria en Chile (certificado bancario o fotocopia de un cheque)
- Certificado DICOM (la base de datos de crédito de Equifax — necesitas tu RUT chileno para obtenerlo)
- Tus 3 últimas liquidaciones de sueldo
- Una declaración de AFP (plan de pensiones chileno) con los últimos 12 meses
También necesitas un aval (codeudor solidario) que firme el contrato contigo y presente los mismos documentos.
Hermosa terraza de un departamento en arriendo en Las Condes
Depósito de garantía
El depósito estándar es un mes de arriendo. Los propietarios o agentes pueden pedir dos meses si eres estudiante o extranjero con visa temporaria. Si alguien pide tres meses o más, no firmes. Si no tienes ingresos estables, puedes tener serias dificultades para obtener un contrato clásico de un año — pero puedes negociar directamente con el propietario para prepagar 3-4 meses de arriendo, dándote tiempo para conseguir todo el papeleo.
Contratos de arriendo
En general:
- Los contratos de arriendo residencial tienen una duración de un año.
- Se renuevan automáticamente por el mismo período, salvo que alguna de las partes notifique formalmente a la otra. Usualmente mediante una carta firmada ante notario, con al menos 30 días de anticipación. Algunos propietarios insisten en 60 días en el contrato, pero la ley para contratos de un año (o menos) exige solo 30 días de todas formas.
- No puedes irte durante la vigencia del contrato, ni siquiera con aviso previo, salvo que exista una cláusula diplomática. Sin ella, el propietario puede exigirte pagar todos los meses restantes. En la práctica, el propietario no te demandará — lo que quiere es volver a arrendar cuanto antes — pero puedes olvidarte de tu depósito.
- No puedes subarrendar sin el acuerdo escrito del propietario.
Qué verificar
Verifica el pago de los gastos comunes por parte del arrendatario anterior, o del propietario si la propiedad ha estado vacía. Lo mismo para electricidad, agua y gas. Para los gastos comunes, el propietario puede usar el depósito del arrendatario anterior. Pero si las boletas de servicios básicos están impagas, el proveedor podría cortarte el servicio.
Comisiones de agencia
Si usas una agencia inmobiliaria, pagas el 50% de un mes de arriendo más IVA (19% si el agente es una empresa, 14,5% si es independiente). Si lo paga tu empresa, pide una factura formal para recuperar el IVA.
Una estafa que debes conocer
Existen avisos falsos en Portal Inmobiliario y Yapo.cl. Así los reconoces:
- Un precio significativamente más bajo que propiedades similares en la zona. Si un departamento es un 50% más barato mientras las fotos muestran un departamento hermoso, es sospechoso.
- Casi siempre es un aviso de un particular, no de una agencia.
- El propietario no puede ser contactado por teléfono — solo por email — porque dice estar viviendo en el extranjero.
- Cuando envías una consulta de 2 líneas, recibes una respuesta perfectamente elaborada de 20 líneas que responde preguntas que ni siquiera se te habían ocurrido.
Estos avisos falsos están mayormente en zonas con inventario limitado y alta demanda — El Golf, Providencia, Santiago Centro. Si sospechas algo, reenvíanos el email y lo revisamos. La estafa funciona pidiendo un prepago o depósito a través de sistemas no rastreables como Western Union o MoneyGram.
Algunas cosas a considerar
Si llegas del hemisferio norte, recuerda que en Chile el sol está al norte al mediodía. Un departamento con "orientación norte" es un departamento soleado — completamente normal.
Un número limitado de departamentos tiene doble vidrio o un aislamiento decente. Algunos tienen lo que llaman "termopanel". La mayoría no tiene calefacción central, salvo los edificios modernos (menos de 10 años). Tendrás que comprar una o varias "estufas" — unidades de calefacción portátiles. Hay tres tipos:
- Parafina: la más barata y más común. Económica de usar, pero el olor mientras funciona es desagradable.
- Eléctrica: más cara, más segura si tienes niños. Sin problemas de ventilación. Evita las unidades más baratas — no calientan nada.
- Gas: un buen punto intermedio — limpia, sin olor, económica. La unidad en sí cuesta más al comprarla.
Si llegas en primavera (octubre-noviembre) y planeas quedarte, compra las estufas durante el Black Friday o el Cyber Monday. Los retailers ofrecen descuentos del 50-60% para no cargar con inventario todo el verano.
Más información
Preguntas frecuentes sobre encontrar un departamento en Santiago
Para empezar
Para arriendos de largo plazo, recomiendo llegar primero y quedarse en alojamiento temporal durante 2-3 semanas. Eso te permite visitar propiedades en persona, descubrir los barrios y evitar estafas. Empieza tu investigación online antes de llegar para entender el mercado, pero no firmes nada a distancia.
Con criterios bien definidos y expectativas realistas, 2-3 semanas suelen ser suficientes. Si trabajas con un agente, una media jornada visitando 5-6 propiedades preseleccionadas muchas veces alcanza. Las búsquedas independientes toman más tiempo, sobre todo para departamentos asequibles en áreas populares donde la competencia es fuerte.
Marzo-abril tiene más oferta, cuando la gente se instala después del verano. En zonas turísticas, las propiedades amobladas quedan disponibles para arriendo de largo plazo desde mediados de marzo, cuando termina la temporada estival de corto plazo — a veces se consiguen buenos precios en esas. Evita buscar en enero, cuando todo el mundo está de vacaciones.
Búsqueda de propiedades y visitas
Si tus criterios están bien definidos y tu presupuesto es realista, 5-6 visitas suelen ser suficientes. Hago una preselección online con los clientes antes de visitar, lo que elimina la mayoría de los desajustes. Muchos clientes se sorprenden de que casi todas las propiedades que visitamos se ajustan a sus criterios — ese es el beneficio de filtrar bien antes.
Los agentes cobran 50% de un mes de arriendo más IVA (19% si el agente es una empresa, 14,5% si es independiente). Ahorran tiempo porque conocen la zona, preseleccionan propiedades y coordinan con varios corredores. Si tu español es limitado, el tiempo escaso o buscas desde el extranjero, vale la pena. Si tienes tiempo y hablas español, puedes buscar solo.
Chile no es una cultura de regateo — los precios publicados son cercanos al precio real. Un descuento del 5-10% es habitual. Para propiedades de más de $1.200.000 CLP al mes tienes más margen, porque hay menos arrendatarios calificados. Las propiedades que llevan meses en el mercado pueden tener un propietario más flexible. No intentes negociar si todavía no tienes los documentos para darle confianza al propietario sobre tu perfil.
Documentación y costos
Lo ideal: cédula chilena (o pasaporte si no la tienes aún), contrato de trabajo, las últimas 3 liquidaciones de sueldo, certificado de AFP e informe de crédito DICOM. La mayoría de los extranjeros no puede presentar todos estos documentos. A mayor arriendo, menos estrictos son los propietarios con la documentación. Tener un aval chileno (codeudor solidario) marca una gran diferencia, pero la mayoría de los extranjeros no tiene uno — espera pagar meses adicionales de depósito a cambio.
Paga un depósito más alto — 2-3 meses en lugar de uno. Tener un contrato de trabajo con una empresa reconocida ayuda. Algunas empresas pueden firmar el contrato como tu aval. Para propiedades de lujo (sobre USD 2.000 al mes), los propietarios son más flexibles porque tienen menos arrendatarios calificados.
Agrega entre 15 y 25% para gastos comunes, servicios básicos y otros costos. Los gastos comunes pueden ir de $60.000 a $250.000 CLP según el tamaño del edificio y las amenidades. Los servicios básicos (electricidad, gas, agua) rondan los $50.000 CLP cada uno para una pareja. El internet cuesta entre $30.000 y $40.000 CLP. Pide ver la última cuenta de gastos comunes antes de firmar.
El arriendo amoblado está sujeto a un IVA del 19%, lo que lo encarece entre un 25 y un 50%. Para estadías menores a un año, suele valer la pena por la comodidad. Para estadías más largas, arrendar sin amueblar y comprar o arrendar muebles por separado es más barato. Puedes arrendar un juego completo de muebles (camas, sofá, electrodomésticos de cocina, todo) por alrededor de $300.000-$350.000 CLP al mes en empresas de arriendo de mobiliario.
Contrato y aspectos legales
Cómo sube el arriendo con el tiempo (debería seguir el IPC o la UF, no porcentajes arbitrarios), la cláusula de término anticipado (¿puedes irte con 30 días de aviso al renovar, o estás comprometido?), quién paga los gastos comunes excepcionales, y si existe una cláusula diplomática que permita terminar anticipadamente si tu visa es rechazada o tu empresa te traslada fuera de Chile.
La mayoría de los propietarios que arriendan a expatriados la aceptan. La cláusula te permite terminar el contrato si tu empresa te traslada, te despide o si inmigración rechaza tu visa. Generalmente se activa después de 12 meses — los propietarios no quieren arrendatarios que se vayan a los 3 meses.
Si una propiedad es un 50% más barata que listados similares, es sospechoso. Si el propietario solo puede ser contactado por email porque está "actualmente en el extranjero", casi con seguridad es una estafa. Si un mensaje de 2 líneas genera una respuesta perfectamente elaborada de 20 líneas que responde preguntas que ni siquiera hiciste, es una estafa. Nunca pagues nada antes de visitar en persona y firmar un contrato.
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