Encontrar un departamento / una casa en Santiago: la guía completa

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Si decides quedarte en Santiago por más de unas pocas semanas o meses, tendrás que arrendar un departamento o una casa con un contrato de largo plazo. Echemos un vistazo a cómo hacer esto. Nota: si encuentras este artículo desde Google y estás buscando alojamiento de corto plazo (hasta 6 meses), te sugerimos leer nuestro artículo sobre alojamiento temporal aquí.

Una visión general del mercado de arriendos en Santiago

Antes de ver cómo buscar, hablemos primero sobre el mercado de arriendos en Santiago. Es más o menos competitivo, dependiendo del tipo de propiedad que te interese. Podemos distinguir dos categorías:

Los departamentos pequeños

De una a dos habitaciones, hasta $500,000 por mes (alrededor de 800 USD), ubicados principalmente en Santiago Centro, Providencia y Ñuñoa. En este tipo de departamentos, bastante centrales, hay un fuerte interés de arrendatarios, especialmente por departamentos amoblados modernos cerca del metro. En estas áreas, no tendrás mucho margen para negociar. De hecho, necesitarás convencer al propietario de arrendarte a ti, un extranjero. En lugar de arrendárselo a un chileno, con un aval, un contrato de trabajo y toda la documentación requerida. Los propietarios la mayoría de las veces eligen la seguridad, para asegurar que reciban un ingreso recurrente, y tener más opciones para cobrar el arriendo en caso de que el arrendatario decida no pagar.

Casas y departamentos grandes

• Departamentos desde $1,000,000-$1,200,000 y arriba, en Providencia, Las Condes. Así como todas las otras áreas al norte-este de la región metropolitana.
• Todas las casas sobre $2,500,000

En este tipo de propiedades, hay mucha menos competencia. De hecho, muchos hogares en Chile no pueden permitirse tal cantidad para su hogar. Por lo tanto, tienes más flexibilidad para negociar el precio, y generalmente puedes permitirte esperar unos días antes de firmar el contrato. Siempre es bueno hacer algunas preguntas, como cuánto tiempo ha estado el departamento o casa en el mercado. Si está vacante por varios meses, es probable que esté sobrevalorado, excepto quizás casas y departamentos sin amueblar enormes, que pueden permanecer 3-4 meses desocupados. De hecho, una vez que una familia se muda, generalmente se quedan varios años. Como es usual, el departamento bien ubicado, a un precio por debajo del mercado, no permanece en el mercado por mucho tiempo. Necesitas poder detectar una oportunidad cuando la veas.

¿Dónde debería buscar? ¿Cuáles son los mejores sitios web para arrendar un departamento o una casa en Santiago?

Puedes encontrar muchos sitios web con listados (como docenas de ellos). Los más pequeños no se actualizan muy a menudo. Por lo tanto, si encuentras un sitio web con precios que parecen baratos, echa un vistazo a la fecha del listado. Pueden no estar actualizados. Los precios de arriendo han subido estos últimos 2-3 años. Para empezar, deberías enfocarte en estos:

• Portal Inmobiliario: el más grande en Chile, donde puedes encontrar la selección más amplia. Ten cuidado, también hay mucha basura. Necesitas ser exigente.
• Propiedades Emol, el equivalente online de la sección inmobiliaria del diario El Mercurio
• Goplaceit, un sitio web nuevo, con menos selección, pero una interfaz más moderna, más fácil de usar
• Yapo.cl, un sitio web muy similar a Craig's list. Muchos listados, pero menos calidad que el anterior, y selección muy limitada de propiedades de lujo.

Presupuesto para arrendar un departamento o una casa en Santiago, Chile

Tu presupuesto difiere basado en el barrio donde quieras vivir. Mencionamos rangos de precios en páginas dedicadas a cada área. También puedes echar un vistazo a las páginas departamentos en arriendo en Santiago de Chile y casas en arriendo en Santiago de Chile, para obtener una vista más completa basada en el tipo de propiedad que te interese. El costo de departamentos/casas amoblados usualmente es 25% a 50% sobre departamentos sin amueblar, porque se aplica un IVA del 19% en arriendos de propiedades amobladas. En tu presupuesto, no olvides las cuotas de condominio. De hecho, los precios mencionados por propietarios y agentes inmobiliarios usualmente no incluyen las siguientes cuotas:

"Gastos comunes" (cuotas de condominio)

Las cuotas de condominio son aplicables en caso de un departamento en un edificio, pero también en lo que los chilenos llaman "condominio". Estos no son edificios, sino desarrollos residenciales privados, la mayoría de las veces entre 20 y 100 casas. Estos condominios comparten equipamiento/infraestructura y están protegidos por cercos eléctricos para evitar robos. Puedes encontrar estos tipos de desarrollos alrededor de Santiago, notablemente en las áreas de Lo Barnechea y Colina. Las cuotas de condominio usualmente abarcan:

• Agua fría,
• Limpieza de las áreas comunes, del jardín, de los caminos si los hay…
• Mantenimiento rutinario de ascensor, caldera, portón…
• Cuotas administrativas y de seguros
• Salario de los conserjes y guardias de seguridad: ten cuidado, en un edificio pequeño con solo 10-20 departamentos (como puedes encontrar en Providencia), tener conserjes 24/7 puede aumentar mucho las cuotas del edificio.

En general, estas cuotas pueden agregar entre 5 y 30% al arriendo. Antes de firmar el contrato, es bueno pedir una copia de la última cuenta para echarle un vistazo. Si la propiedad está actualmente vacante, pide la cuenta correspondiente a la última vez que alguien estaba viviendo adentro. Si el propietario o el agente inmobiliario no quiere dejarte ver la cuenta, puedes preguntarle al conserje. Usualmente, los conserjes se encargan de distribuir las cuentas y cobrar los cheques de los residentes.

Ten cuidado

Los gastos excepcionales (como una renovación de alguna parte del edificio o áreas comunes) también serán incluidos en tu cuenta mensual. De hecho, el administrador del edificio divide los gastos a nivel de departamento/casa. A él no le importa si una unidad particular está arrendada o no. Esto no significa que tengas que pagar por ellos. Estos gastos normalmente están (si el contrato ha sido escrito apropiadamente) a expensas del propietario. Echa un vistazo a la cláusula correspondiente en el contrato. Lo menos que quieres es tener que pagar por una renovación. El uso de áreas comunes para propósito personal a veces puede ser cargado a tu cuenta. Por ejemplo, cuando alguien usa el área de parrilla para hacer un asado (fiesta de parrillada) con un amigo. Usualmente es una pequeña cantidad para cubrir la limpieza. Finalmente, algunos edificios te cobrarán una pequeña cuota cuando te mudes por primera vez con todos tus muebles, para compensar por daños potenciales durante la mudanza.

Agua caliente

Cuando el sistema de agua caliente es común a todo el edificio, el costo del agua caliente está incluido en las cuotas de condominio. Contrario al costo del agua fría (que se calcula prorrateado de la superficie de cada departamento), el uso de agua caliente se calcula basado en el consumo. En edificios antiguos, te aconsejamos verificar si las otras unidades siguen usando la caldera del edificio, o si algunos propietarios han instalado calefón (calderas individuales). Porque en este caso, las unidades restantes comparten el costo de la caldera, lo que puede realmente aumentar la cuenta.

Electricidad y gas

Te debería costar $5,000 a $10,000 por mes de electricidad para un departamento de 1-2 dormitorios (9-18 USD). Lo mismo para el gas, excepto si usas una caldera de gas para producir agua caliente. La mayoría de las veces, cuando te mudas a un nuevo departamento o casa, no tendrás que abrir la electricidad o gas, excepto si la propiedad ha estado vacante por mucho tiempo. La mayoría de las veces, las cuentas se envían al edificio, y el servicio permanece disponible mientras alguien las pague. Necesitas verificar que el arrendatario anterior o el propietario haya pagado todas las cuentas pendientes, o que una cláusula estipule que el propietario debe pagarlas.

Aspectos legales de arriendos en Santiago, Chile: lo que necesitas tener en mente antes de firmar un contrato de arriendo

Documentos requeridos para arrendar un departamento / una casa

A continuación se explica la situación estándar, que es un arrendatario con un contrato de trabajo chileno. Si tienes un contrato de trabajo extranjero, o si eres freelance, siéntete libre de enviarnos un mensaje para más información. Idealmente, deberías tener todos los documentos mencionados a continuación. Sin embargo, en la práctica, no siempre es el caso. Realmente, mientras más alto el arriendo, menos documentos piden:

• Fotocopia de tu cédula de identidad chilena (preferiblemente. Si no, un pasaporte puede funcionar)
• Un comprobante de domicilio (cuenta de servicios básicos…)
• Un comprobante de que tienes una cuenta corriente en Chile (usando un certificado emitido por tu banco, o una fotocopia de un cheque)
• Un certificado DICOM (DICOM es la base de datos de crédito de buenos/malos pagadores). Puedes obtener ese documento de cualquier oficina de la empresa Equifax. Todo lo que necesitas es tu RUT chileno
• Tus 3 últimas liquidaciones de sueldo
• Una declaración de tu AFP (plan de pensiones chileno) mostrando los últimos 12 meses

Además, necesitas tener un aval, que firmará el contrato contigo. Él (o ella) también tendrá que mostrar sus 3 últimas liquidaciones de sueldo y la declaración de AFP.

Hermosa terraza de un departamento en arriendo en Las Condes

Depósito de garantía

En promedio, el depósito de garantía generalmente es el arriendo de un mes. A veces, propietarios o agencias te pedirán dos meses, especialmente si eres estudiante, o extranjero con visa temporaria. Si alguien pide 3 meses de depósito o más, no firmes. Si no tienes un ingreso estable, puedes tener problemas serios para obtener un contrato de arriendo clásico de un año. Sin embargo, puedes negociar directamente con un propietario para pre-pagar 3-4 meses de arriendo, para darte tiempo de buscar y obtener todo el papeleo hecho.

Respecto al contrato de arriendo

Generalmente:

• Los contratos de arriendo residencial tienen una duración de un año.
• Se renuevan automáticamente (presta atención si necesitas mudarte) por el mismo período, excepto si el propietario o el arrendatario ha notificado formalmente a la otra parte. Usualmente, necesitas hacer esto usando una carta formal firmada frente a un notario, al menos 30 días por adelantado. Algunos propietarios insistirán en mencionar 60 días en el contrato, pero la ley para contratos de un año (o menos) requiere 30 días de todos modos.
• No puedes irte durante la duración del contrato, incluso con aviso previo, excepto si esto ha sido planificado usando una cláusula específica llamada cláusula diplomática. Sin esta cláusula en el contrato, el propietario puede requerirte pagar todos los meses restantes hasta los términos del contrato. En la práctica, el propietario no va a demandarte (podría), porque lo que él quiere es poder arrendar la propiedad lo antes posible. Sin embargo, puedes olvidarte de tu depósito de garantía en este caso.
• No puedes subarrendar (excepto con el acuerdo del propietario)

Qué verificar

Verifica el pago de cuotas de condominio por el arrendatario anterior, o el propietario si la propiedad ha estado vacante por unos meses. Lo mismo para electricidad, agua y gas. Para las cuotas de condominio, no debería ser un problema, ya que el propietario puede usar el depósito de garantía del propietario anterior para pagarlas. Pero si las cuentas de servicios básicos no han sido pagadas, podrían cortarte la electricidad, gas…

Comisiones de agencia

Si usas una agencia inmobiliaria para encontrar una propiedad, deberías pagar una comisión de agencia que es normalmente 50% del arriendo de un mes + 19% IVA. Si tu empresa está pagando, pide una factura formal para poder obtener un reembolso de IVA.

Una estafa de la que estar consciente

Tan pronto como alguien puede hacer dinero fácil, algunas personas no dudan. Puedes encontrar listados falsos en los principales sitios web inmobiliarios, principalmente en Portal Inmobiliario y Yapo.cl. Aquí está cómo detectarlos:

• Un precio significativamente menor que las propiedades similares en el área. Si un departamento es 50% más barato que los otros, mientras las fotos parecen que es un departamento hermoso, es sospechoso
• Casi siempre un listado de un individual, no de una agencia inmobiliaria
• El propietario no puede ser contactado por teléfono, solo por email, porque él está (qué sorpresa) realmente viviendo en el extranjero.
• Cuando envías un email de 2 líneas para preguntar sobre la propiedad, recibes una respuesta perfectamente elaborada de 20 líneas para responder todas tus preguntas, incluso las que no sabías que podías tener

La mayoría de las veces, los listados falsos están ubicados en áreas con un inventario limitado de propiedades, en un área que a los arrendatarios les gusta mucho, como El Golf, Providencia, o Santiago Centro. Si sospechas algo, reenvíanos el email y lo revisaremos por ti. ¿Cómo funciona la estafa? La mayoría de ellos te pedirán que les envíes un prepago o un depósito de garantía, usando sistemas de transferencia de dinero no rastreables como Western Union o MoneyGram.

Algunas cosas a considerar

Si llegas de EE.UU., Canadá, o cualquier país del hemisferio norte, tienes que tener en mente que en Chile, al mediodía, el sol está ubicado al norte (no al sur). Por lo tanto, ¡no te sorprendas de ver listados que mencionan una exposición norte. Totalmente normal! Un número limitado de departamentos o casas tienen ventanas de doble vidrio o un aislamiento decente. Algunos tienen lo que llaman termopanel. Usualmente, tampoco tienen calefacción central, excepto en edificios modernos (menos de 10 años). Por lo tanto, tendrás que comprar una o varias "estufas", pequeñas unidades de calefacción que puedes mover de una habitación a otra. Existen tres categorías: eléctricas, gas o parafina.

• Parafina (parafina): la más barata y la más común. Es barata de comprar, pero no tiene un olor agradable mientras la usas,
• Eléctrica: más cara, pero más simple de usar. Y más segura si tienes niños. No tendrás problemas de ventilación. Evita las unidades más baratas, que no calientan nada.
• Gas: un buen compromiso: limpio, sin olor y económico. Sin embargo, la unidad es más cara de comprar.

Si llegas a Chile durante la primavera (como en octubre o noviembre), y estás pensando quedarte por algún tiempo, puede ser un buen momento para comprar unidades de calefacción. La mayoría de los retailers ofrecen descuentos de 50% a 60% durante BlackFriday y CyberMonday en las unidades de calefacción, para evitar tenerlas en inventario por 9 meses.

Más Información

Puedes echar un vistazo a estas dos páginas:

• Departamentos en arriendo en Santiago de Chile
• Casas en arriendo en Santiago de Chile

Preguntas frecuentes sobre encontrar un departamento en Santiago

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