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Actualizado el 11/09/2025
Si tienes propiedades en Chile, o estás pensando en tenerlas, necesitas entender los impuestos que se aplican. Este artículo cubre los principales: impuesto a la renta de arriendos, impuesto a las ganancias de capital, IVA inmobiliario y contribuciones de bienes raíces. Las reglas varían según si eres residente tributario o no, y la diferencia puede ser significativa.
Impuesto a la Renta de Arriendos
Las rentas de arriendo generadas por tus propiedades en Chile están sujetas al impuesto a la renta y deben declararse en tu declaración anual (Formulario 22, que se presenta en abril). Estos ingresos se suman a tus otras fuentes de ingresos y se gravan según la escala progresiva del impuesto a la renta chileno.
Deducciones Posibles
Puedes descontar de tus rentas de arriendo:
- Gastos de mantención y reparación
- Gastos comunes
- Primas de seguros de la propiedad
- Depreciación anual (3% del valor del bien por año)
- Gastos de administración de arriendos
- Intereses del crédito hipotecario
No Residentes
Si no eres residente tributario chileno, tus rentas de arriendo están sujetas a un impuesto fijo del 35% sobre el monto bruto, sin posibilidad de deducciones. Esto hace una diferencia real en tu tasa efectiva. Si planeas arrendar una propiedad mientras vives en el extranjero, tómalo en cuenta en tus cálculos de inversión.
Impuesto a las Ganancias de Capital
Desde la reforma tributaria de 2017, la venta de bienes raíces está sujeta al impuesto a las ganancias de capital. Esto se aplica a todo tipo de inmuebles: terrenos, casas, departamentos y locales comerciales.
Reglas Generales
- Bienes comprados antes de 2004: exentos del impuesto a las ganancias de capital
- Bienes comprados después de 2004: ganancias de capital gravadas al 10% para residentes tributarios
- Cálculo de la ganancia de capital: Precio de venta menos el precio de compra ajustado por inflación (IPC)
Exención para Personas Naturales
Las personas naturales se benefician de una exención acumulada de por vida de 8.000 UF (aproximadamente USD 280.000 al valor actual de la UF). Esta exención funciona como un crédito que disminuye con cada venta que genere una ganancia de capital.
Ejemplo:
- 1.ª venta: Ganancia de capital de 5.000 UF → Sin impuesto. Crédito restante: 3.000 UF
- 2.ª venta: Ganancia de capital de 4.500 UF → Impuesto sobre 1.500 UF (4.500 - 3.000) = 150 UF de impuesto
Casos Particulares
Copropiedad: la ganancia de capital se distribuye proporcionalmente a la cuota de cada copropietario. Cada uno utiliza su propio crédito de exención.
Herencia: el bien heredado se revalúa a su valor de mercado al momento de la sucesión. Este nuevo valor sirve de base para calcular las ganancias de capital futuras.
La residencia tributaria importa: los residentes se benefician de la exención de 8.000 UF. Los no residentes pagan 35% sobre la ganancia de capital total, sin exención. Si estás dejando Chile y planeas vender, el momento de tu partida en relación con la venta puede representar una diferencia de decenas de miles de dólares. Consulta a un contador tributario antes de decidir.
Las empresas no se benefician de la exención de 8.000 UF. Pagan el impuesto corporativo (27%) sobre sus ganancias de capital inmobiliarias.
Impuesto al Valor Agregado (IVA)
El IVA chileno (19%) se aplica en varias situaciones inmobiliarias:
1. Arriendo Amoblado
Todo arriendo considerado "amoblado" está sujeto al IVA del 19%. Debes:
- Inscribirte en el SII como contribuyente de IVA
- Emitir facturas electrónicas
- Declarar y pagar IVA mensualmente
Un arriendo por Airbnb con servicios (aseo, ropa de cama) generalmente se considera arriendo amoblado.
2. Venta de Propiedades Nuevas
La compra de un inmueble nuevo directamente de una inmobiliaria está sujeta al IVA del 19% sobre el precio de venta. Es un costo relevante al adquirir obra nueva.
3. Ventas "Habituales"
Una venta se considera habitual (y por tanto sujeta a IVA) si:
- Revendes dentro de los 12 meses siguientes a la compra
- Revendes dentro de los 12 meses siguientes a la entrega (compra sobre planos)
- Tienes una actividad regular de compra-reventa
Cómo evitar el IVA en la reventa: arrienda la propiedad por al menos 12 meses completos después de la adquisición antes de venderla.
Contribuciones de Bienes Raíces
Es el impuesto territorial anual, pagadero en 4 cuotas trimestrales (abril, junio, septiembre y noviembre).
Cálculo
La base de cálculo es el avalúo fiscal, que generalmente representa el 50-70% del valor de mercado.
Escala progresiva para uso habitacional (2024-2025):
- Exención: hasta 26.840.000 CLP de avalúo fiscal
- Tramo 1: 1,0% de 26.840.000 a 95.953.200 CLP
- Tramo 2: 1,2% por encima de 95.953.200 CLP
Ejemplo
Para un bien con avalúo fiscal de 120.000.000 CLP:
- Tramo exento: 26.840.000 CLP → 0 CLP
- Tramo al 1%: (95.953.200 - 26.840.000) × 1% = 691.132 CLP
- Tramo al 1,2%: (120.000.000 - 95.953.200) × 1,2% = 288.564 CLP
- Total anual: 979.696 CLP (4 cuotas de 244.924 CLP)
Los montos se reajustan semestralmente según el IPC (Índice de Precios al Consumidor). Los valores actualizados están disponibles en el sitio web del SII.
Avalúo Fiscal
El avalúo fiscal lo determina el SII en función de la superficie del terreno, la superficie construida, las características de la construcción y la ubicación. No declarar ampliaciones para reducir el avalúo constituye una infracción sancionable con multas.
Impuesto de Timbres y Estampillas (Crédito Inmobiliario)
Aunque no es estrictamente un impuesto inmobiliario, el impuesto de timbres y estampillas se aplica a todos los créditos en Chile, incluidos los créditos hipotecarios.
Cálculo
- Tasa: 0,066% del monto del crédito por mes
- Tope: máximo 0,8% del monto total del crédito
- Pago: en una sola vez al firmar el crédito
Ejemplo
Para un crédito hipotecario de 100.000.000 CLP a 20 años (240 meses):
- Cálculo: 100.000.000 × 0,066% × 240 = 15.840.000 CLP
- Pero tope del 0,8%: 100.000.000 × 0,8% = 800.000 CLP
- Impuesto a pagar: 800.000 CLP
Obligaciones Declarativas y Sanciones
Lo Que Debes Declarar
- Rentas de arriendo: declaración anual en abril (Operación Renta)
- Ganancias de capital: declaración dentro de los 3 meses siguientes a la venta
- IVA: declaración mensual si corresponde
- Contribuciones: pago automático, no se requiere declaración
Sanciones
En caso de incumplimiento:
- Multas: 10% a 30% del impuesto adeudado, más intereses de mora
- Casos graves: hasta 200% de multa y posibles acciones penales
- IVA no declarado: posible clausura administrativa
Consejos Prácticos
- Mantén una contabilidad rigurosa de tus ingresos y gastos
- Conserva todos los comprobantes por al menos 6 años
- Consulta a un contador especializado para optimizar tu tributación
- Declara sistemáticamente tus arriendos amoblados al SII
Impuesto a la Renta de Arriendos
Las rentas de arriendo deben declararse en tu declaración anual de impuestos (Formulario 22, que se presenta en abril). Se suman a tus otros ingresos y se gravan según la escala progresiva del impuesto a la renta.
Sí: mantención, reparaciones, gastos comunes, seguros, depreciación (3% anual), gastos de administración de arriendos e intereses del crédito hipotecario. Guarda todos los comprobantes por al menos 6 años.
El arriendo amoblado está sujeto a IVA del 19%. Debes inscribirte en el SII como contribuyente de IVA y emitir facturas electrónicas. El arriendo no amoblado no está sujeto a IVA, pero los ingresos igualmente tributan con impuesto a la renta.
Impuesto a las Ganancias de Capital
Al vender una propiedad comprada después de 2004. La tasa es del 10% sobre la ganancia de capital para residentes tributarios, con una exención acumulada de por vida de 8.000 UF (aproximadamente USD 280.000). Las propiedades compradas antes de 2004 están exentas.
Precio de venta menos el precio de compra ajustado por inflación (IPC). Si la ganancia queda dentro de tu crédito de exención restante de 8.000 UF, no se paga impuesto. Las ganancias que superen el crédito tributan al 10%.
Solo si eres residente tributario chileno al momento de la venta. Los no residentes pagan 35% sobre la ganancia de capital total, sin ninguna exención: una diferencia importante.
El bien heredado se revalúa a su valor de mercado al momento de la sucesión. Este nuevo valor sirve de base para calcular las ganancias de capital futuras.
IVA Inmobiliario
En tres situaciones: 1) arriendo amoblado, 2) compra de propiedades nuevas directamente de una inmobiliaria, 3) reventa dentro de los 12 meses siguientes a la compra o entrega (considerada venta 'habitual').
Arrienda la propiedad por al menos 12 meses completos después de la adquisición antes de venderla. Esto evita que seas clasificado como vendedor habitual.
Si el arriendo incluye servicios (aseo, ropa de cama), generalmente se considera amoblado y está sujeto a IVA. Un arriendo por Airbnb sin servicios puede clasificarse de forma distinta según las circunstancias.
Contribuciones de Bienes Raíces
Se basan en el avalúo fiscal, que normalmente representa el 50-70% del valor de mercado. Tasas 2025: exención hasta 26.840.000 CLP, luego 1% hasta 95.953.200 CLP, y 1,2% por encima. Se paga en 4 cuotas trimestrales (abril, junio, septiembre, noviembre).
Sí. Presenta un reclamo ante el SII con pruebas de respaldo (tasaciones independientes, ventas comparables). El avalúo fiscal lo determina el SII en función de la superficie del terreno, la superficie construida, las características de la construcción y la ubicación.
Optimización Tributaria
Las empresas pierden la exención de 8.000 UF sobre ganancias de capital y pagan 27% de impuesto corporativo. Una estructura empresarial puede ser ventajosa para grandes carteras o planificación sucesoria, pero para una sola propiedad, comprar a nombre personal suele ser mejor.
Impuesto fijo del 35% sobre los ingresos brutos de arriendo (sin deducciones), 35% sobre las ganancias de capital totales (sin exención), y obligación de designar un representante tributario en Chile. Si planeas vender, considera el momento de la venta en relación con tu residencia tributaria.
Multas del 10% al 30% del impuesto adeudado, más intereses. En casos graves, hasta 200% de multa y posibles acciones penales. El IVA no declarado puede derivar en la clausura administrativa de tu registro tributario.
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