- Inicio
- Guía Expatriados
- Alojamiento
- Bienes Raices e Impuestos
13/01/2023, actualizado el 11/09/2025
Impuesto a la Renta de Arriendos
Las rentas de arriendo generadas por tus propiedades inmobiliarias en Chile están sujetas al impuesto a la renta y deben declararse en tu declaración anual (Formulario 22). Estos ingresos se suman a tus otras fuentes de ingresos y se gravan según la escala progresiva del impuesto a la renta chileno.
Deducciones Posibles
Puedes descontar de tus rentas de arriendo:
- Los gastos de mantención y reparación
- Los gastos comunes
- Las primas de seguros de la propiedad
- La depreciación anual (3% del valor del bien por año)
- Los gastos de administración de arriendos
- Los intereses de crédito hipotecario
Régimen Especial para No Residentes
Si no eres residente tributario chileno, tus rentas de arriendo están sujetas a un impuesto fijo del 35% sobre el monto bruto, sin posibilidad de deducciones.
Impuesto a las Ganancias de Capital
Desde la reforma tributaria de 2017, la venta de bienes raíces está sujeta al impuesto a las ganancias de capital en Chile. Este impuesto se aplica a todos los tipos de bienes raíces (terrenos, casas, departamentos, locales comerciales).
Reglas Generales
- Bienes comprados antes de 2004: exentos de impuesto a las ganancias de capital
- Bienes comprados después de 2004: ganancias de capital gravadas al 10%
- Cálculo de la ganancia de capital: Precio de venta - Precio de compra ajustado por inflación (IPC)
Exención para Personas Naturales
Las personas naturales se benefician de una exención acumulada de por vida de 8.000 UF. Esta exención funciona como un "crédito" que disminuye con cada venta que genere una ganancia de capital.
Ejemplo práctico:
- 1ª venta: Ganancia de capital de 5.000 UF → Sin impuesto, crédito restante: 3.000 UF
- 2ª venta: Ganancia de capital de 4.500 UF → Impuesto sobre 1.500 UF (4.500 - 3.000) = 150 UF de impuesto
Casos Particulares
Copropiedad
En caso de tenencia compartida, la ganancia de capital se reparte proporcionalmente a las cuotas de cada copropietario, cada uno usando su propio crédito de exención.
Herencia
El bien heredado se revalúa a su valor de mercado al momento de la sucesión. Este nuevo valor sirve de base para calcular las ganancias de capital futuras.
Residencia Tributaria
- Residentes tributarios: Se benefician de la exención de 8.000 UF
- No residentes: Impuesto del 35% sobre la ganancia de capital total, sin exención
Empresas
Las empresas no se benefician de la exención de 8.000 UF. Pagan el impuesto a las empresas (27% en 2024) sobre sus ganancias de capital inmobiliarias.
Impuesto al Valor Agregado (IVA)
El IVA chileno (19% en 2024) se aplica en varias situaciones inmobiliarias:
1. Arriendo Amoblado
Todo arriendo considerado "amoblado" está sujeto al IVA del 19%. Debes:
- Inscribirte en el SII como contribuyente de IVA
- Emitir facturas electrónicas
- Declarar y pagar IVA mensualmente
Importante: Un arriendo Airbnb con servicios (aseo, ropa de cama) generalmente se considera amoblado.
2. Venta de Bienes Nuevos
La compra de un bien inmueble nuevo directamente de una inmobiliaria está sujeta al IVA del 19%, además del precio de venta.
3. Ventas "Habituales"
Una venta se considera "habitual" (y por tanto sujeta a IVA) si:
- Revendes dentro de los 12 meses siguientes a la compra
- Revendes dentro de los 12 meses siguientes a la entrega (compra sobre planos)
- Tienes una actividad regular de compra-reventa
Cómo evitar el IVA: Arrendar la propiedad por al menos 12 meses completos después de la adquisición antes de revenderla.
Contribuciones de Bienes Raíces (CBR)
La Contribución de Bienes Raíces es el equivalente al impuesto territorial. Se paga en 4 cuotas trimestrales (abril, junio, septiembre y noviembre).
Cálculo 2024-2025
La base de cálculo es el avalúo fiscal, que representa generalmente el 50-70% del valor de mercado.
Escala progresiva para uso habitacional:
- Exención: hasta 26.840.000 CLP de avalúo fiscal
- Tramo 1: 1,0% de 26.840.000 a 95.953.200 CLP
- Tramo 2: 1,2% por encima de 95.953.200 CLP
Ejemplo de Cálculo
Para un bien con avalúo fiscal de 120.000.000 CLP:
- Tramo exento: 26.840.000 CLP → 0 CLP
- Tramo al 1%: (95.953.200 - 26.840.000) × 1% = 691.132 CLP
- Tramo al 1,2%: (120.000.000 - 95.953.200) × 1,2% = 288.564 CLP
- Total anual: 979.696 CLP (es decir, 4 cuotas de 244.924 CLP)
Reajustes
Los montos se reajustan semestralmente según el IPC (Índice de Precios al Consumidor). Los valores actualizados están disponibles en el sitio web del SII.
Avalúo Fiscal
El avalúo fiscal se determina por:
- La superficie del terreno
- La superficie construida
- Las características de la construcción
- La localización
Atención: No declarar ampliaciones para reducir el avalúo fiscal constituye una infracción sancionable con multas.
Impuesto de Timbres y Estampillas (Crédito Inmobiliario)
Aunque no se trata estrictamente de un impuesto inmobiliario, el impuesto de timbres y estampillas se aplica a todos los créditos en Chile, incluidos los créditos hipotecarios.
Cálculo 2024
- Tasa: 0,066% del monto del crédito por mes
- Tope: Máximo 0,8% del monto total del crédito
- Pago: En una sola vez al firmar el crédito
Ejemplo
Para un crédito hipotecario de 100.000.000 CLP a 20 años (240 meses):
- Cálculo: 100.000.000 × 0,066% × 240 meses = 15.840.000 CLP
- Pero tope del 0,8%: 100.000.000 × 0,8% = 800.000 CLP
- Impuesto a pagar: 800.000 CLP
Obligaciones Declarativas y Sanciones
Declaraciones Obligatorias
- Rentas de arriendo: Declaración anual en abril (Operación Renta)
- Ganancias de capital: Declaración dentro de los 3 meses siguientes a la venta
- IVA: Declaración mensual si corresponde
- Contribuciones: Pago automático, no se requiere declaración
Sanciones
En caso de incumplimiento de las obligaciones tributarias:
- Multas: 10% a 30% del impuesto adeudado, más intereses de mora
- Casos graves: Hasta 200% de multa y posibles acciones penales
- IVA no declarado: Posible clausura administrativa
Consejos Prácticos
- Mantén una contabilidad rigurosa de tus ingresos y gastos
- Conserva todos los comprobantes por al menos 6 años
- Consulta a un contador especializado para optimizar tu tributación
- Declara sistemáticamente tus arriendos amoblados al SII
Impuesto a la Renta de Arriendos
Las rentas de arriendo deben declararse en tu declaración anual (Formulario 22). Se suman a tus otros ingresos y se gravan según la escala progresiva del impuesto a la renta.
Sí, puedes descontar los gastos necesarios para generar la renta: mantención, reparaciones, gastos comunes, seguros, depreciación (3% anual), y gastos de administración de arriendos.
Arriendo amoblado: sujeto a IVA (19%) y debe declararse al SII. Arriendo no amoblado: sin IVA pero ingresos siguen siendo gravables con impuesto a la renta.
Impuesto a las Ganancias de Capital
El impuesto a las ganancias de capital se aplica al vender una propiedad comprada después de 2004. La tasa es del 10% sobre la ganancia de capital, con una exención acumulada de por vida de 8.000 UF para personas naturales.
Ganancia de capital = Precio de venta - Precio de compra ajustado por inflación (IPC). Si la ganancia de capital supera tu crédito de exención restante, el exceso se grava al 10%.
Sí, pero solo si eres residente tributario chileno al momento de la venta. Los no residentes pagan 35% de impuesto sobre la ganancia de capital total.
El bien heredado se revalúa a su valor de mercado al momento de la herencia. Este nuevo valor sirve de base para calcular ganancias de capital futuras.
IVA Inmobiliario
El IVA (19%) se aplica en: 1) Compra de bienes nuevos directamente de una inmobiliaria, 2) Ventas consideradas 'habituales' (reventa dentro del año siguiente a la compra o entrega).
Debes arrendar la propiedad por al menos 12 meses después de la entrega antes de venderla para evitar ser considerado 'habitual'.
Si se considera arriendo amoblado con servicios (aseo, ropa de cama), sí. Un arriendo Airbnb sin servicios puede ser no amoblado según las circunstancias.
Contribuciones de Bienes Raíces (CBR)
Se basan en el avalúo fiscal. Tasas 2025: exención hasta 26.840.000 CLP, luego 1% hasta 95.953.200 CLP, y 1,2% por encima. Se paga en 4 cuotas trimestrales.
No, el avalúo fiscal es generalmente 50-70% del valor de mercado. Se basa en la superficie construida y del terreno, determinado por el SII.
Sí, puedes hacer un reclamo al SII si consideras la evaluación excesiva, con pruebas de respaldo (tasaciones independientes, ventas comparables).
Optimización Tributaria
Las empresas pierden la exención de 8.000 UF sobre ganancias de capital y pagan 27% de impuesto a las empresas. Ventajoso para grandes patrimonios o planificación sucesoria compleja.
Declara todos los gastos deducibles, considera la depreciación anual del 3%, y mantén una contabilidad rigurosa de gastos relacionados con la propiedad.
Impuesto fijo del 35% sobre ingresos brutos de arriendo, 35% sobre ganancias de capital totales, obligación de designar un representante tributario en Chile.
Obligaciones Declarativas
Declaración anual en abril (Operación Renta). Contribuciones pagaderas en abril, junio, septiembre y noviembre. IVA mensual si corresponde.
Multas del 10% al 30% del impuesto adeudado, más intereses. En casos graves: hasta 200% de multa y posibles acciones penales.
Para ingresos de arriendo simples: registro de ingresos/gastos es suficiente. Para actividad habitual: contabilidad completa obligatoria con facturación electrónica.
¿Quiere profundizar más?
Escribí the Chile Handbook for Foreigners (solo en inglés por ahora) para cualquier persona que desee mudarse permanentemente y disfrutar de la vida en Chile. Es un libro de 265 páginas que detalle todos los aspectos de una mudanza a Chile. Lo que contiene: ✅ Consejos prácticos basados en 7 años de experiencia
✅ Listas de tareas para ayudarle a empezar
✅ Última actualización en 2024
