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- Vendre un bien immobilier au Chili
Mis à jour le 11/08/2025
La vente d'une propriété au Chili en tant qu'étranger suit le même cadre juridique que pour les citoyens chiliens. La constitution vous garantit les mêmes droits, notamment celui de vendre librement et de rapatrier le produit de la vente. Cela dit, il y a des aspects pratiques et fiscaux qu'il vaut mieux comprendre avant de se lancer.
Le processus de vente
Préparer le bien
Il n'est pas nécessaire de rénover avant de vendre, mais la présentation joue un rôle réel. Une peinture fraîche dans des teintes neutres, de petites réparations (robinets qui fuient, luminaires cassés) et un nettoyage en profondeur font une vraie différence. Des photos professionnelles valent l'investissement — la plupart des acheteurs commencent leur recherche en ligne, et de mauvaises photos tuent l'intérêt dans l'œuf.
Si votre bien comporte des ajouts ou modifications non déclarés (plus fréquent au Chili qu'on ne le croit), sachez que les acheteurs ayant recours à un financement bancaire ont besoin que la surface construite corresponde à ce qui est enregistré. Les acheteurs au comptant sont plus flexibles, mais le problème peut peser sur votre prix. Si les ajouts sont importants, envisagez de les régulariser avant la mise en vente — un permis municipal (recepción final de obras) coûte du temps et de l'argent, mais il élargit votre bassin d'acheteurs.
Fixer le prix
La surévaluation est l'erreur la plus courante que je constate. Certains propriétaires regardent Portal Inmobiliario, trouvent l'annonce la plus chère de leur secteur, et s'alignent dessus. Le problème, c'est que ces annonces sont sur le marché depuis des mois, et ce n'est pas un hasard.
Une expertise professionnelle coûte entre 300 et 500 USD et vous donne un point de départ réaliste. Comparez-la avec des ventes récentes effectivement réalisées (pas seulement des annonces) pour des biens similaires dans votre secteur. Au Chili, le prix de transaction final est typiquement 5 à 10 % en dessous du prix affiché, selon les conditions du marché et la durée de l'annonce.
Les biens correctement prix dès le départ se vendent plus vite et souvent à de meilleurs prix finaux que ceux qui démarrent haut et doivent baisser à plusieurs reprises.
Trouver un acheteur
La plupart des vendeurs passent par un agent immobilier. La commission est généralement de 2 à 4 % du prix de vente, à la charge du vendeur. Certains agents pratiquent un forfait pour les biens de faible valeur. La commission est négociable — surtout dans un marché au ralenti.
Si votre bien est dans un secteur recherché, vous pouvez recevoir des offres rapidement. S'il est dans un marché moins liquide (très haut de gamme, atypique, ou dans un secteur à faible demande), la patience et le bon prix sont déterminants. Les biens qui restent longtemps sur le marché finissent par se vendre, mais souvent avec une décote que le vendeur aurait pu éviter en fixant le bon prix dès le départ.
La transaction
Une fois l'acheteur trouvé, le processus suit une séquence standard :
- Avant-contrat (Promesa de Compraventa) : l'acheteur et le vendeur se mettent d'accord sur le prix et les conditions. L'acheteur verse généralement un acompte de 5 à 10 % à ce stade.
- Due diligence : l'avocat de l'acheteur réalise une étude de titres (Estudio de Títulos) pour vérifier que le bien est libre de dettes, hypothèques et contentieux. Cela prend 2 à 4 semaines.
- Acte définitif (Escritura Pública) : les deux parties signent chez le notaire. L'acheteur verse le solde. Si un crédit hypothécaire est impliqué, la banque participe à la clôture.
- Enregistrement : le notaire soumet l'acte au Conservador de Bienes Raíces (registre foncier). L'acheteur devient officiellement propriétaire une fois l'enregistrement effectué.
Pour les achats au comptant, l'ensemble du processus — de la signature de l'avant-contrat à l'enregistrement — prend environ 30 à 45 jours. Avec un financement bancaire, comptez 60 à 90 jours.
Implications fiscales
C'est là que ça devient important — et là où je vois les vendeurs étrangers commettre des erreurs coûteuses.
Impôt sur les plus-values
Depuis la réforme fiscale de 2017, les plus-values réalisées sur la vente de biens immobiliers sont imposables. La question clé est votre statut de résident fiscal au moment de la vente :
Si vous êtes résident fiscal chilien (vous avez vécu au Chili plus de 183 jours au cours de l'année fiscale concernée), vous bénéficiez d'une exonération à vie de 8 000 UF (environ 280 000 USD aux valeurs actuelles de l'UF). Les plus-values dans cette limite sont exonérées d'impôt. Au-delà, elles sont taxées à 10 %.
Si vous êtes non-résident, vous payez 35 % sur la totalité de la plus-value, sans aucune exonération. La différence est considérable.
Si vous envisagez de quitter définitivement le Chili et de vendre votre bien, le moment de votre départ par rapport à la vente est crucial. Vendre avant de perdre votre résidence fiscale peut vous faire économiser une somme substantielle. Consultez un expert-comptable chilien avant de prendre cette décision.
Pour une analyse détaillée de toutes les taxes immobilières, consultez notre guide sur les taxes immobilières au Chili.
TVA
Si vous vendez dans les 12 mois suivant l'achat (ou la livraison pour les biens achetés sur plan), la vente peut être soumise à la TVA à 19 %. L'administration fiscale (SII) peut également vous qualifier de "vendeur habituel" si vous effectuez plusieurs transactions, ce qui déclenche la TVA sur les ventes. Pour l'éviter, conservez le bien au moins 12 mois et mettez-le en location avant de vendre.
Vendre depuis l'étranger
Si vous avez déjà quitté le Chili, vous pouvez vendre à distance grâce à une procuration (poder especial). Cela requiert :
- Un avocat chilien habilité à agir en votre nom
- Le document de procuration, notarié dans votre pays de résidence et apostillé selon la Convention de La Haye
- Des instructions claires sur votre prix minimum acceptable et vos conditions
Votre avocat gère tout, de la mise en vente à la clôture. Le produit de la vente peut être transféré sur votre compte bancaire à l'étranger. Le Chili n'impose aucune restriction au rapatriement des capitaux issus d'une vente immobilière, mais votre pays de résidence peut vous obliger à déclarer ce revenu.
Gardez à l'esprit que vendre à distance prend plus de temps. Vous n'êtes pas sur place pour valider les visites, répondre rapidement aux offres ou gérer les imprévus. Intégrez ce délai supplémentaire dans vos attentes.
Questions fréquemment posées sur la vente d'un bien immobilier au Chili
Considérations juridiques et fiscales
Oui. La constitution chilienne garantit aux étrangers les mêmes droits de propriété qu'aux citoyens. Votre nationalité n'a aucune incidence sur le processus de vente.
Les plus-values sont taxées à 10 % pour les résidents fiscaux chiliens, avec une exonération à vie de 8 000 UF. Les non-résidents paient 35 % sur la totalité de la plus-value, sans exonération. Les biens acquis avant 2004 sont exemptés. Consultez notre article sur les taxes immobilières pour tous les détails.
Le titre de propriété (escritura pública), les certificats de taxe foncière (certificado de contribuciones), les permis municipaux pour toute modification, les certificats de copropriété le cas échéant, ainsi que votre RUT/RUN et une pièce d'identité.
Oui, par le biais d'une procuration (poder especial). Vous aurez besoin d'un avocat chilien pour gérer la transaction. La procuration doit être notariée dans votre pays de résidence et apostillée. La signature électronique peut être possible selon le notaire.
Procédure et délais
De la mise en vente à la clôture, comptez 2 à 4 mois pour les biens classiques dans des secteurs recherchés. Les propriétés de luxe, les titres complexes ou un marché défavorable peuvent porter ce délai à 6 mois ou plus.
Mars-avril est la période la plus active — les acheteurs reviennent de leurs vacances d'été et sont prêts à décider. Octobre-novembre (printemps) est également une bonne période. Évitez de mettre en vente en décembre-février, quand la plupart des Chiliens sont en vacances.
Ce n'est pas obligatoire légalement, mais c'est recommandé. Un bon agent connaît le marché local, peut fixer le bon prix et a accès à un réseau d'acheteurs. Choisissez-en un habitué des clients étrangers si votre espagnol est limité.
Prévoyez 3 à 6 % du prix de vente. Cela comprend la commission de l'agent (2 à 4 %), les honoraires juridiques, les frais de notaire et éventuellement l'impôt sur les plus-values. La commission de l'agent est négociable et généralement à la charge du vendeur.
Prix et marché
Faites réaliser une expertise professionnelle et renseignez-vous sur les ventes récentes de biens comparables dans votre secteur. Portal Inmobiliario vous donne une idée des prix affichés, mais les prix de transaction réels sont souvent 5 à 10 % inférieurs. La surévaluation est l'erreur la plus courante — elle entraîne des mois sur le marché et des baisses de prix successives.
Une peinture fraîche, des petites réparations et une présentation soignée font vraiment la différence. Les grosses rénovations rentrent rarement dans leurs frais. Si votre bien comporte des ajouts non déclarés (fréquent au Chili), sachez que les acheteurs au comptant peuvent les accepter, mais les acheteurs ayant recours à un crédit hypothécaire ne le peuvent généralement pas.
L'emplacement avant tout. Ensuite, l'état du bien, la luminosité, le parking, les vues et les équipements de l'immeuble. À Santiago, la proximité du métro et l'orientation au nord (ensoleillement) sont déterminants. Dans les résidences fermées, la réputation du programme compte beaucoup.
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