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- Vendre un bien immobilier au Chili
13/01/2023, mis à jour le 29/08/2025
La vente d'une propriété au Chili en tant qu'étranger suit le même cadre juridique que les citoyens chiliens, mais il y a des considérations importantes concernant la fiscalité, le calendrier et la gestion du processus qui peuvent avoir un impact significatif sur votre succès et vos résultats financiers.
Droits de propriété des étrangers : La constitution chilienne garantit aux étrangers les mêmes droits de propriété qu'aux citoyens, y compris le droit de vendre librement sans restrictions fondées sur la nationalité.
Comprendre le marché immobilier chilien
Caractéristiques du marché
Le marché immobilier chilien est considéré comme l'un des plus stables d'Amérique latine :
- Système juridique transparent avec une forte protection des droits de propriété
- Un marché du financement mature avec des systèmes de prêts hypothécaires bien établis
- Services professionnels comprenant des agents immobiliers, des avocats et des évaluateurs
- Un cadre réglementaire clair régissant les transactions immobilières
Acheteurs types au Chili
Comprendre vos acheteurs potentiels permet d'optimiser votre stratégie de vente :
- Les familles chiliennes à la recherche d'une résidence principale
- Investisseurs locaux se constituant un portefeuille locatif
- Acheteurs étrangers à la recherche de résidences secondaires ou d'investissements
- Les promoteurs immobiliers à la recherche de propriétés à redévelopper
Préparer votre bien à la vente
Évaluation du bien
Pour réussir une vente, il est essentiel d'obtenir un prix précis :
Méthodes d'évaluation professionnelle:
- Analyse comparative du marché (CMA) : Ventes récentes de propriétés similaires
- Approche par les revenus : Pour les biens locatifs, sur la base du potentiel de revenu
- Coût de remplacement : Coût de remplacement** : Particulièrement pertinent pour les biens uniques
- Outils d'évaluation en ligne : Utiles pour les estimations initiales
Stratégies de préparation des biens
**Améliorations à fort impact : **Nettoyage en profondeur et désencombrement
- Nettoyage en profondeur et désencombrement : Crée une atmosphère spacieuse et accueillante
- Peinture fraîche : Les couleurs neutres attirent un plus grand nombre d'acheteurs
- Réparations mineures : Réparer les robinets qui fuient, remplacer les luminaires cassés
- L'attrait des bordures de trottoir : Entretien du jardin, nettoyage extérieur
- Photographie professionnelle : Indispensable pour le marketing en ligne
Éviter les améliorations excessives:
- Les rénovations importantes rapportent rarement l'intégralité de l'investissement
- Les améliorations apportées par goût personnel peuvent ne pas plaire aux acheteurs
- Privilégier l'entretien et la présentation plutôt que la personnalisation
Le processus de vente étape par étape
Phase 1 : Préparation (2-4 semaines)
- Évaluation du bien et stratégie de prix
- Collecte de documents et examen juridique
- Préparation du bien et mise en scène
- **Élaboration d'une stratégie de marketing
- **Constitution d'une équipe professionnelle
Phase 2 : Marketing et présentation (4-12 semaines)
- Inscription sur la liste de la LMS et marketing en ligne
- Photographie professionnelle et visites virtuelles
- Visites de biens immobiliers et journées portes ouvertes
- Demandes de renseignements de la part des acheteurs et négociations préliminaires
- Évaluation de l'offre et contre-négociations
Phase 3 : Contrat et clôture (4-6 semaines)
- Contrat de promesse (Contrato de Promesa)
- Période de diligence raisonnable pour les inspections de l'acheteur
- Approbation du financement (le cas échéant)
- **Préparation du contrat final
- Clôture notariale et transfert de propriété
Implications fiscales pour les vendeurs étrangers
Structure de l'impôt sur les plus-values
Vendeurs résidents:
- Résidence principale : Exemptée si détenue depuis plus de 4 ans
- Propriété d'investissement : Soumis à l'impôt sur les plus-values sur les bénéfices
- Taux : Progressif, basé sur le revenu total
*vendeurs non-résidents : **Venteurs non-résidents : **Venteurs non-résidents : **Venteurs non-résidents
- Tous les biens immobiliers : Tous les biens immobiliers** : soumis à l'impôt sur les plus-values
- Taux : Pourcentage fixe (généralement 35% sur les gains)
- Retenue à la source : Peut être exigée à la clôture de la transaction
Stratégies d'optimisation fiscale
- Moment de la vente : Tenir compte des changements de statut de résidence
- Documentation : Tenir des registres des coûts d'amélioration
- Conseils professionnels : Les spécialistes de la fiscalité peuvent identifier les économies légales
- Structure de paiement : Les ventes à tempérament peuvent présenter des avantages
Exigences légales et documentation
Documents essentiels pour les vendeurs
Documents relatifs à la propriété:
- Titre de propriété (Escritura Pública)
- Certificats d'impôts fonciers (Certificado de Contribuciones)
- Permis municipaux pour toute modification
- Certificats de copropriété (le cas échéant)
- Autorisations des services publics (eau, électricité, gaz)
Documentation personnelle:
- Pièce d'identité valide (passeport pour les étrangers)
- Identification fiscale (RUT/RUN)
- Procuration (si vente à distance)
- Certificats de mariage (en cas de vente d'un bien immobilier en copropriété)
Travailler avec des professionnels
**Membres essentiels de l'équipe
- Agent immobilier : Connaissance du marché et accès aux acheteurs
- Avocat spécialisé dans l'immobilier : Révision des contrats et protection juridique
- Comptable fiscaliste : Optimisation des implications fiscales
- Notaire : Clôture officielle de la transaction
- Inspecteur immobilier : Évaluation de l'état du bien avant la vente
Stratégies de fixation des prix et positionnement sur le marché
Facteurs affectant la valeur de la propriété
**Facteurs liés à l'emplacement
- Prestige du quartier et sécurité
- **Proximité du métro et des transports
- proximité du métro/des transports** Accès aux magasins et aux commodités
- Districts scolaires (pour les acheteurs familiaux)
- **Plans de développement futurs
Facteurs relatifs à la propriété:
- Condition et niveau d'entretien
- **Taille et efficacité de l'agencement
- **Disponibilité de places de stationnement
- **Lumière naturelle et vues
- Les équipements de l'immeuble (sécurité, piscine, salle de sport)
Erreurs de prix courantes
- Surévaluer le prix : Entraîne un allongement de la durée du marché et une éventuelle réduction du prix
- Sous-tarification : Laisse de l'argent sur la table
- Ignorer les conditions du marché : Le choix du moment influe sur la flexibilité des prix
- La tarification émotionnelle : L'attachement personnel ne correspond pas à la valeur du marché
Commercialiser efficacement votre bien
Stratégie de marketing en ligne
**Présence numérique
- Photos professionnelles de l'annonce : Images de haute qualité et bien éclairées
- Visites virtuelles : 360 degrés ou visites vidéo
- Multiples plateformes : Principaux portails immobiliers
- Marketing sur les médias sociaux : Publicité ciblée
- Marketing en langue anglaise : Pour les acheteurs internationaux
Marketing traditionnel
- Publicité imprimée : Journaux et magazines
- Signalisation : Panneaux professionnels "à vendre"
- Réseaux de courtiers : Réseaux de courtiers** : Recommandations d'agent à agent
- Portes ouvertes : Visites guidées en fin de semaine
Négociation et clôture
Évaluation des offres
Facteurs clés à prendre en compte:
- Prix de l'offre par rapport au prix demandé
- La force du financement de l'acheteur et la pré-approbation
- Les éventualités et leur probabilité
- Délai de clôture et flexibilité
- **Montant du dépôt de garantie
Structures de transaction courantes
- Achats au comptant : Plus rapide, plus sûr, prix souvent plus bas
- Achats financés : Possibilité de prix plus élevés, délais plus longs
- Financement par le propriétaire : Structures créatives pour les marchés difficiles
- Location avec option d'achat : Alternative pour les ventes difficiles
Gérer les ventes à distance
Les dispositions relatives à la procuration
Si vous vendez à l'étranger, vous aurez besoin d'une représentation juridique :
Exigences:
- Un avocat chilien muni d'une procuration
- Documents notariés dans votre pays d'origine
- apostillage/légalisation de documents
- **Protocoles de communication clairs
- **Documentation d'instruction détaillée
Rester impliqué à distance
- Vidéoconférence pour les réunions clés
- **Révision et approbation des documents numériques
- Des mises à jour régulières de l'état d'avancement des travaux de la part de votre équipe
- **Transfert de fonds par voie électronique
Défis communs et solutions
Conditions du marché
Marchés lents : Adapter la tarification en fonction des conditions actuelles
- **Ajuster les prix en fonction des conditions actuelles
- Améliorer la présentation et le marketing
- **Envisagez la location comme une alternative temporaire
- **Soyez patient et ayez des attentes réalistes
*marchés rapides : Prix agressifs pour attirer des offres multiples
- **Les prix doivent être agressifs pour attirer des offres multiples
- **Préparez-vous à des décisions rapides
- Préparez la documentation
- **Envisagez des scénarios de meilleure offre et d'offre finale
Questions relatives au financement de l'acheteur
- Exiger des lettres de pré-approbation
- **Comprendre les processus hypothécaires chiliens
- Avoir des offres de secours lorsque c'est possible
- **Envisager les options de financement du vendeur
Complications juridiques
- **Les titres de propriété ne sont pas clairs : Résoudre avant l'inscription
- Problèmes de permis : Régler les problèmes de permis de manière proactive
- Conflits de voisinage : Médiation ou divulgation
- Problèmes de copropriété : Travailler avec l'administration de l'immeuble
Questions fréquemment posées sur la vente de biens immobiliers au Chili
Considérations juridiques et fiscales
Oui, les étrangers ont les mêmes droits que les citoyens chiliens en ce qui concerne la vente de biens immobiliers. Votre nationalité n'a pas d'incidence sur le processus de vente ni sur les documents requis.
L'impôt sur les plus-values s'applique aux bénéfices provenant de la vente d'un bien immobilier. Les résidences principales détenues depuis plus de 4 ans peuvent être exonérées. Les non-résidents sont soumis à des taux différents de ceux des résidents - consultez un fiscaliste.
Si vous quittez définitivement le Chili, vérifiez si la vente avant ou après le changement de statut de résidence fiscale offre un meilleur traitement fiscal. Le choix du moment peut avoir un impact significatif sur l'impôt à payer.
Les documents requis concernent le bien immobilier et non votre nationalité : titre de propriété, certificat d'impôt foncier, certificat de copropriété (le cas échéant), permis municipaux et documents d'identité.
Procédure et délais
De l'inscription à la clôture, il faut compter 2 à 4 mois pour les biens moyens. Les propriétés de luxe ou celles qui présentent des complications peuvent prendre plus de 6 mois. Les emplacements privilégiés se vendent plus rapidement.
Mars-avril est la haute saison, car les acheteurs reviennent de leurs vacances d'été. La période octobre-novembre (printemps) est également propice. Évitez les mois de décembre et de février, car de nombreux Chiliens sont en vacances.
- Évaluation de la propriété, 2) Préparation de la documentation, 3) Commercialisation/inscription, 4) Négociation des offres, 5) Signature du contrat à ordre, 6) Vérification préalable, 7) Signature finale chez le notaire, 8) Transfert de propriété
La loi ne l'exige pas, mais c'est fortement recommandé. Les agents apportent une connaissance du marché, une portée commerciale, des compétences en matière de négociation et s'occupent de la bureaucratie. Choisissez des agents qui ont de l'expérience avec les clients étrangers.
Préparation de la propriété et fixation du prix
Obtenez des évaluations professionnelles, recherchez des ventes comparables, tenez compte des caractéristiques uniques du bien et des conditions actuelles du marché. Un prix trop élevé retarde la vente et un prix trop bas coûte de l'argent.
Concentrez-vous sur les améliorations à fort impact et à faible coût : peinture fraîche, désencombrement, réparations mineures, entretien du jardin. Les grandes rénovations ne permettent que rarement de rentabiliser l'investissement.
Oui, mais les options dépendent du financement de l'acheteur. Les acheteurs au comptant peuvent accepter des ajouts non autorisés. Les acheteurs qui ont recours à un prêt hypothécaire doivent obtenir l'approbation de la banque, ce qui nécessite généralement l'obtention de permis adéquats.
La mise en scène est d'une grande utilité. Les acheteurs chiliens apprécient les biens bien présentés. Les espaces propres, désencombrés et meublés avec goût se vendent plus rapidement et à un meilleur prix.
Protection financière et juridique
Hautement recommandé, surtout pour les étrangers. Les avocats examinent les contrats, veillent à ce que la documentation soit correcte, s'occupent des accords de séquestre et protègent vos intérêts au cours de la transaction.
Utilisez des services de dépôt fiduciaire, exigez des garanties bancaires pour les transactions importantes et travaillez avec des notaires réputés. Ne transférez jamais la propriété avant d'avoir reçu un paiement confirmé.
Prévoyez 3 à 6 % du prix de vente pour : la commission de l'agent immobilier (2 à 4 %), les frais juridiques, les frais de notaire, les frais de marketing et l'impôt éventuel sur les plus-values.
Oui, par le biais d'une procuration. Vous aurez besoin d'un représentant juridique chilien pour gérer le processus de vente, signer les documents et gérer la transaction en votre nom.
Considérations et défis liés au marché
L'emplacement est primordial, suivi de l'état de la propriété, de sa taille, de ses équipements, de la disponibilité d'un parking, de la sécurité et de la proximité du métro et des services. La lumière naturelle et les vues sont très appréciées.
Évaluez non seulement le prix, mais aussi la capacité de financement de l'acheteur, les conditions, le délai de clôture et la fiabilité de l'acheteur. Les offres au comptant l'emportent souvent, même si elles sont légèrement inférieures aux offres financées.
Réévaluez le prix, améliorez la présentation, élargissez la portée du marketing, envisagez un calendrier saisonnier ou évaluez si les conditions du marché exigent de la patience. Parfois, une location temporaire vaut mieux qu'une vente forcée.
Les acheteurs chiliens sont généralement prudents, font preuve d'une grande diligence et préfèrent les biens prêts à être emménagés. Ils attachent de l'importance à la sécurité, au bon voisinage et à la proximité de leur famille ou de leur lieu de travail.
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