Trouver un appartement / une maison à Santiago : le guide complet

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Si vous décidez de vous installer à Santiago pour plus de quelques semaines ou mois, vous devrez louer un appartement ou une maison avec un contrat longue durée. Voyons comment faire. Si vous avez trouvé cet article via Google et cherchez un hébergement de courte durée (jusqu'à 6 mois), consultez plutôt notre article sur l'hébergement temporaire.

Petit état des lieux du marché locatif à Santiago

Avant de regarder comment chercher, parlons du marché locatif. Il est plus ou moins concurrentiel selon le type de bien qui vous intéresse.

Les petits appartements

De une à deux chambres, jusqu'à CLP 500 000 par mois (environ USD 550), situés principalement dans Santiago Centro, Providencia et Ñuñoa. Sur ce type de bien, surtout les appartements meublés modernes proches du métro, la concurrence entre locataires est forte. Vous n'aurez pas beaucoup de marge de manœuvre pour négocier. Vous devrez convaincre le propriétaire de vous louer à vous — un étranger — plutôt qu'à un Chilien avec un garant, un contrat de travail et tous les documents requis. Les propriétaires privilégient la sécurité : ils veulent un revenu régulier et des recours si le locataire cesse de payer.

Les grandes maisons et les grands appartements

Appartements à partir de CLP 1 000 000-1 200 000 à Providencia et Las Condes, ainsi que dans toutes les communes au nord-est de la région métropolitaine. Toutes les maisons au-dessus de CLP 2 500 000.

Sur ce type de bien, la concurrence est bien moindre. La plupart des ménages chiliens ne peuvent pas se permettre un tel niveau de loyer. Vous avez plus de marge pour négocier le prix et pouvez généralement vous accorder quelques jours de réflexion avant de signer. Demandez depuis combien de temps le bien est disponible. S'il est vacant depuis plusieurs mois, il est probablement surévalué — sauf pour les grandes maisons non meublées, qui peuvent légitimement rester 3-4 mois sur le marché, car une fois qu'une famille s'installe, elle y reste en général plusieurs années. Comme toujours, le bien bien situé à un prix en dessous du marché ne reste pas longtemps disponible. Il faut savoir reconnaître une opportunité quand elle se présente.

Où chercher ?

Vous trouverez des dizaines de sites avec des annonces. Les plus petits sont rarement mis à jour — si vous trouvez un site avec des prix qui semblent bas, vérifiez la date des annonces. Les loyers ont augmenté significativement ces dernières années. Commencez par ceux-ci :

• Portal Inmobiliario : la plus grande plateforme au Chili, avec la sélection la plus large. Attention, il y a aussi beaucoup d'annonces de mauvaise qualité. Il faut savoir trier.
• Propiedades Emol : l'équivalent en ligne de la rubrique immobilière du quotidien El Mercurio.
• Goplaceit : un site plus récent avec moins d'annonces, mais une interface plus moderne et plus facile à utiliser.
• Yapo.cl : similaire au Bon Coin. Beaucoup d'annonces, mais de qualité inégale, et très peu de biens haut de gamme.

Budget pour louer un appartement ou une maison à Santiago

Votre budget varie selon le quartier. Nos estimations par quartier sont disponibles sur les pages dédiées à chaque commune. Consultez également nos pages appartements à louer à Santiago et maisons à louer à Santiago pour un panorama plus complet par type de bien.

Les biens meublés coûtent en général 25 à 50% de plus que les non meublés, car une TVA de 19% s'applique à la location meublée. Dans votre budget, n'oubliez pas les charges — les prix indiqués par les propriétaires et les agents ne les incluent généralement pas.

Gastos comunes (charges de copropriété)

Les charges de copropriété concernent les appartements en immeuble, mais aussi ce que les Chiliens appellent des « condominios » — des lotissements résidentiels privés, la plupart du temps entre 20 et 100 maisons, clôturés avec une sécurité partagée. On en trouve partout autour de Santiago, notamment à Lo Barnechea et Colina.

Ces charges couvrent en général :

• L'eau froide
• Le nettoyage des parties communes et des jardins
• La maintenance courante des ascenseurs, chaudières et portails
• Les frais d'administration et d'assurance
• Les salaires des concierges et agents de sécurité — dans un petit immeuble de 10-20 appartements seulement (courant à Providencia), une conciergerie 24h/24 peut faire grimper les charges de façon significative

Ces charges peuvent représenter de 5 à 30% de supplément par rapport au loyer. Avant de signer le contrat, demandez à voir la dernière facture. Si le bien est actuellement vacant, demandez la facture de la dernière période d'occupation. Si le propriétaire ou l'agent refuse de vous la montrer, demandez au concierge — c'est lui qui distribue les relevés et collecte les paiements.

Ce que le propriétaire doit payer

Les dépenses exceptionnelles (comme la rénovation des parties communes) apparaîtront sur votre facture mensuelle, car l'administrateur de l'immeuble répartit les dépenses par unité, qu'elle soit louée ou non. Cela ne signifie pas que vous devez les payer. Si le contrat est bien rédigé, ces frais sont à la charge du propriétaire. Vérifiez la clause correspondante.

Le propriétaire doit également payer :

• L'assurance incendie (si gérée par l'administration de l'immeuble)
• Le fondo de reserva : une petite somme (généralement 5-10% des charges mensuelles) qui s'accumule pour financer les grosses réparations, évitant ainsi des pics de charges. Ces réparations bénéficiant au bien sur le long terme, c'est au propriétaire d'en assumer le coût.

Tous les propriétaires ne le savent pas. Les honnêtes vous déduiront ces montants si vous le demandez. Pour éviter des calculs mensuels, je recommande de faire une moyenne tous les 6-12 mois et d'ajuster le montant en même temps que le loyer.

Eau chaude

Quand le système d'eau chaude est collectif, le coût est inclus dans les charges. Contrairement à l'eau froide (répartie en fonction de la surface des appartements), l'eau chaude est facturée à la consommation. Dans les immeubles anciens, vérifiez si les autres unités ont installé des chaudières individuelles (calefón). Quand seules quelques unités utilisent encore la chaudière centrale de l'immeuble, elles en partagent la totalité des coûts — et les factures peuvent être étonnamment élevées.

Électricité et gaz

Comptez CLP 5 000 à 10 000 par mois d'électricité pour un appartement de 1-2 chambres. Idem pour le gaz, sauf si vous utilisez une chaudière à gaz pour l'eau chaude. À l'emménagement, vous n'aurez généralement pas besoin d'ouvrir de nouveaux comptes — les factures sont établies au nom de l'immeuble et le service continue tant que quelqu'un paie. Vérifiez que le locataire précédent ou le propriétaire a bien réglé toutes les factures en cours, ou ajoutez une clause au contrat stipulant que le propriétaire prend en charge les factures antérieures à votre installation.

Aspects juridiques : ce qu'il faut savoir avant de signer

Documents nécessaires

Voici la situation standard pour un locataire avec un contrat de travail chilien. Si vous avez un contrat étranger ou êtes indépendant, contactez-nous pour plus d'informations. Dans l'idéal, vous devriez avoir tous ces documents, mais dans la pratique, plus le loyer est élevé, moins on vous en demande :

• Photocopie de votre carte d'identité chilienne (ou de votre passeport si vous n'en avez pas encore)
• Un justificatif de domicile (facture de services)
• Un justificatif d'ouverture d'un compte bancaire chilien (attestation bancaire ou photocopie d'un chèque)
• Un certificat DICOM (la base de données de solvabilité d'Equifax — vous avez besoin de votre RUT chilien pour l'obtenir)
• Vos 3 derniers bulletins de salaire
• Un relevé AFP (régime de retraite chilien) montrant les 12 derniers mois de cotisation

Vous devrez également avoir un garant (codeudor solidario) qui co-signe le contrat et fournit les mêmes documents.

Agréable terrasse d'un appartement à louer à Las Condes

Dépôt de garantie

La garantie standard est d'un mois de loyer. Les propriétaires ou agences peuvent en demander deux si vous êtes étudiant ou étranger avec un visa temporaire. Si l'on vous en demande trois ou plus, ne signez pas. Si vous n'avez pas de revenus stables, vous aurez probablement du mal à obtenir un bail classique d'un an — mais vous pouvez négocier directement avec un propriétaire de prépayer 3-4 mois de loyer, le temps de rassembler tous vos papiers.

Le contrat de location

En général :

• Les contrats de location résidentielle ont une durée d'un an.
• Ils se renouvellent automatiquement pour la même période, sauf si l'une des parties donne congé formellement. Généralement par lettre signée devant notaire, au moins 30 jours avant l'échéance. Certains propriétaires exigent 60 jours dans le contrat, mais la loi pour les contrats d'un an ou moins n'impose que 30 jours.
• Vous ne pouvez pas partir en cours d'année, même avec un préavis, sauf si vous disposez d'une clause diplomatique. Sans elle, le propriétaire peut exiger le paiement de tous les mois restants. Dans la pratique, il n'ira pas en justice — ce qu'il veut, c'est relouer rapidement — mais vous pouvez faire une croix sur votre dépôt de garantie.
• Vous ne pouvez pas sous-louer sans l'accord écrit du propriétaire.

Points à vérifier

Vérifiez le paiement des charges par le locataire précédent, ou par le propriétaire si le bien est vacant depuis plusieurs mois. De même pour l'électricité, l'eau et le gaz. Pour les charges, le propriétaire peut prélever sur la caution du locataire précédent. Mais si les factures d'énergie sont impayées, le fournisseur pourrait couper votre alimentation.

Commission d'agence

Si vous passez par une agence immobilière, vous payez 50% d'un mois de loyer plus TVA (19% si l'agent est une société, 14,5% s'il est indépendant). Si votre entreprise règle la facture, demandez une factura pour récupérer la TVA.

Les arnaques à connaître

Des fausses annonces existent sur Portal Inmobiliario et Yapo.cl. Voici comment les repérer :

• Un prix nettement inférieur aux biens similaires dans le secteur. Si un appartement est 50% moins cher alors que les photos montrent un logement superbe, c'est suspect.
• Presque toujours une annonce de particulier, pas d'agence.
• Le propriétaire n'est joignable que par e-mail — pas par téléphone — car il prétend vivre à l'étranger.
• Quand vous envoyez un message de 2 lignes, vous recevez une réponse parfaitement rédigée de 20 lignes qui répond à des questions que vous n'avez pas posées.

Ces fausses annonces se concentrent surtout dans les zones à faible offre et forte demande — El Golf, Providencia, Santiago Centro. Si vous avez un doute, transférez-nous l'e-mail et nous y jetterons un œil. L'arnaque consiste à demander un prépaiement ou un dépôt via des systèmes non traçables comme Western Union ou MoneyGram.

Quelques derniers points à avoir en tête

Si vous arrivez de l'hémisphère nord, gardez à l'esprit qu'au Chili, le soleil est au nord à midi. Un appartement « exposé plein nord » est un appartement ensoleillé — tout à fait normal.

Un nombre limité d'appartements disposent de double vitrage ou d'une isolation correcte. Certains proposent ce qu'ils appellent du « termopanel ». La plupart n'ont pas de chauffage central, sauf les immeubles récents (moins de 10 ans). Vous devrez acheter une ou plusieurs « estufas » — des appareils de chauffage mobiles. Il en existe trois types :

• Pétrole (parafina) : le moins cher et le plus répandu. Peu coûteux à l'usage, mais l'odeur lors du fonctionnement est désagréable.
• Électrique : plus coûteux, mais plus sûr si vous avez des enfants. Pas de problème de ventilation. Évitez les modèles d'entrée de gamme qui ne chauffent pratiquement rien.
• Gaz : un bon compromis — propre, sans odeur, économique à l'usage. L'appareil lui-même est plus cher à l'achat.

Si vous arrivez au printemps (octobre-novembre) et prévoyez de rester, achetez vos appareils de chauffage lors des soldes du Black Friday ou du Cyber Monday. Les commerçants offrent 50-60% de réduction pour écouler leurs stocks avant l'été.

Plus d'informations

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Questions fréquentes sur la recherche d'appartement à Santiago

Voulez-vous en savoir plus ?

J'ai écrit le Chile Handbook for Foreigners (seulement en anglais pour l'instant) pour tous ceux qui souhaitent s'installer durablement au Chili. Il s'agit d'un guide de 265 pages qui aborde tous les aspects d'un déménagement au Chili. Il contient :
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