Acheter un bien immobilier au Chili : guide étape par étape

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Procédure d'achat

Acheter de l'immobilier au Chili est relativement simple, même si vous n'êtes pas citoyen chilien. Avec une planification appropriée et un bon avocat bilingue (sauf si vous parlez couramment espagnol), acheter votre maison ici peut être un processus sans tracas. Voici ce dont vous aurez besoin pour acheter une maison ou un terrain au Chili :

1. Le contrat formalisé (escritura pública otorgada ante Notario et Escritura Pública). Ces deux sont regroupés car le contrat fait généralement partie de l'Escritura Pública.
2. Le rapport de titre pour la propriété (Estudio de Títulos).
3. Un RUT (Rol Único Tributario) si vous n'êtes pas citoyen chilien et non-résident, ou un RUN (Rol Único Nacional) si vous êtes citoyen chilien ou étranger résident du Chili. Le RUN est l'équivalent d'un numéro de Sécurité Sociale, et le RUT est un numéro utilisé pour suivre les étrangers à des fins fiscales.

Restrictions d'achat

Pour la plupart, la constitution chilienne garantit aux étrangers les mêmes droits que les citoyens chiliens lors de l'achat et de la vente d'immobilier. Il y a certaines exceptions, comme dans le cas des zones de sécurité nationale. Il est préférable de demander à un avocat immobilier pour plus de détails.

Coûts d'achat

Les acheteurs immobiliers doivent payer les frais d'avocats et d'agents au Chili. Habituellement, ceux-ci s'élèvent à environ 5% à 8% du prix d'achat.

Répartition Détaillée des Coûts

• Frais juridiques : 1-2% de la valeur de la propriété
• Commission d'agent immobilier : 2-4% (généralement payée par le vendeur, mais vérifiez)
• Frais de notaire : 0,1-0,2% de la valeur de la propriété
• Enregistrement de propriété : 0,2% de la valeur de la propriété
• TVA sur les propriétés neuves : 19% (coût important à considérer)
• Évaluation immobilière : 300-500 USD
• Assurance titre : Optionnelle mais recommandée
• Coûts de financement bancaire : Si applicable

Processus d'Achat Étape par Étape

1. Préparation Pré-Achat

• Obtenir un numéro RUT/RUN
• Ouvrir un compte bancaire chilien
• Organiser le financement (si nécessaire)
• Trouver un avocat immobilier bilingue
• Déterminer votre budget incluant tous les coûts

2. Recherche et Sélection de Propriété

• Rechercher les quartiers et valeurs immobilières
• Travailler avec des agents immobiliers réputés
• Visiter les propriétés et effectuer une diligence raisonnable
• Vérifier les titres de propriété et le statut légal

3. Faire une Offre

• Soumettre une offre écrite (Oferta de Compra)
• Négocier les termes et conditions
• Signer un accord préliminaire (Compromiso de Compraventa)
• Payer un dépôt de garantie (généralement 5-10%)

4. Diligence Raisonnable Légale

• Effectuer une recherche de titre (Estudio de Títulos)
• Vérifier que les taxes foncières sont à jour
• Vérifier les privilèges ou charges
• Confirmer le zonage et les permis de construire
• Examiner les règlements du bâtiment si applicable

5. Financement (si applicable)

• Demander une pré-approbation hypothécaire
• Soumettre la documentation requise
• Obtenir une évaluation immobilière
• Finaliser les termes et conditions du prêt

6. Contrat Final et Clôture

• Examiner le contrat d'achat final (Escritura Pública)
• Signer devant notaire public (Notario)
• Transférer les fonds et payer tous les frais
• Enregistrer la propriété au Registre Immobilier
• Recevoir le titre officiel de propriété

Acheter en derecho vs. acheter en domino: quelle différence ?

Un vendeur peut vous proposer d'acheter en derecho. En général, le prix est bien moins cher que lorsque l'on achète en dominio, et cela peut sembler une bonne affaire. Voyons la différence : Acheter en domino (domaine), c'est acquérir un bien et en devenir officiellement propriétaire. Le bien est enregistré à votre nom et vous recevez un titre de propriété. Acheter en derecho (droit), ou acheter les derechos correspond à acheter un droit d'usage d'un bien, ou d'une partie d'un bien. C'est fréquent à la campagne, ou un propriétaire d'un terrain de 10000 m² propose de vous vendre 3000 m². Cela pose plusieurs problèmes :

• Le vendeur reste propriétaire : s'il se retrouve en difficultés financières, le terrain peut être saisi et mis aux enchères, et vous n'aurez aucun recours
• Vous ne pouvez pas hypothéquer votre terrain pour obtenir un crédit bancaire car vous n'en êtes pas propriétaire
• Il n'est pas possible de découper un terrain à usage agricole en parcelles inférieures à 5000 m², et il n'est possible de construire qu'une maison par terrain. Si vous achetez les droits, vous pouvez vous retrouver dans l'illégalité si vous construisez une maison sur votre morceau de terrain si le propriétaire en a déjà fait construire une sur la parcelle

Plutôt qu'un achat en derechos, privilégiez donc un achat en dominio, en prenant soin de faire une étude de titres correcte et de procéder à l'enregistrement du contrat. Note: il existe de très rares cas dans lequel l'achat de derechos peut s'avérer utile, que nous ne détaillons pas ici par soucis de clarté. Ils concernent surtout les entreprises. Si vous êtes un particulier, mieux vaut éviter.

Quels sont les prix de l'immobilier à Santiago ? Au Chili ?

Les prix varient dans des proportions significatives d'une ville à l'autre, et même d'un quartier à l'autre. Contactez-nous pour obtenir de plus amples informations, en précisant par exemple :

• Votre budget et le type de bien recherché. Nous vous dirons dans quel quartier le trouver
• Le quartier et le type de bien recherché. Nous vous dirons à quel prix vous pouvez le trouver

Puis-je obtenir à un visa si j'achète un bien immobilier au Chili ?

L'achat d'un bien immobilier ne donne pas automatiquement droit à un visa comme dans certains pays. Cependant, cela démontre que vous disposez d'un certain patrimoine. Le bien peut également vous générer des revenus locatifs. Ceci servira à prouver que vous avez des ressources pour vivre au Chili.

Est-il préférable d'avoir recours à une banque locale ?

Même si vous ne parvenez pas à obtenir un crédit immobilier au Chili, il est fortement conseillé d'ouvrir un compte en banque au Chili, pour transférer les fonds nécessaires à votre achat immobilier. Vous aurez en effet besoin d'émettre des vale vista (sorte de chèques de banque), et pour cela, il vous faut un compte en banque, (ou avoir recours à un tiers de confiance).

Comment faire pour transférer les fonds depuis l'étranger lors de l'achat d'un bien immobilier au Chili ?

Il faut tout d'abord avoir un compte en banque ouvert à votre nom au Chili, ou avoir un tiers de confiance chez qui déposer les fonds. En effet, le contrat d'achat/vente au Chili n'équivaut pas à un transfert de propriété. Pour cette raison, vous ne pouvez pas effectuer un transfert direct sur le compte du vendeur. Une fois le compte ouvert, il existe différentes méthodes pour réaliser le transfert de fonds. Tout dépend du montant à transférer. Vous pouvez faire un virement SWIFT entre les deux banques, mais cela est couteux. Sur des montants importants, un asset manager vous proposera sans doute un taux plus intéressant.

Quelles sont les taxes et frais à payer lors de l'achat d'un bien immobilier au Chili ?"

Il n'existe pas d'impôt à payer lors de l'achat. Voici cependant les quelques frais

• Frais de notaire à la signature du contrat (environ CL$50,000-70,000)
• Frais d'enregistrement du contrat d'achat/vente auprès du "Conservador de Bienes Raices" (l'agence chilienne qui enregistre à qui appartient quel bien) : 0,2% du prix d'achat, avec un maximum de CL$262.200.
• Frais juridiques : 1) rédaction et/ou révision de la promesse d'achat/vente, 2) étude de titre, et 3) rédaction et/ou révision du contrat d'achat/vente. Selon les avocats, les prix peuvent varier dans un rapport d'un à dix. Certains facturent un pourcentage du prix du bien, d'autres un prix fixe. $600,000 pour le tout est un prix raisonnable. Si vous embauchez un avocat d'affaires travaillant avec une clientèle étrangère, le cout sera plus élevé.
• Commission de courtage : 2% + IVA (19%) du prix d'achat
• Frais de change entre la devise de votre compte à l'étranger et le pesos chilien. A ne pas négliger. Une économie de 1% sur ces frais peut couvrir la totalité des autres frais mentionnés ci-dessous. Nous consulter.

Voulez-vous en savoir plus ?

J'ai écrit le Chile Handbook for Foreigners (seulement en anglais pour l'instant) pour tous ceux qui souhaitent s'installer durablement au Chili. Il s'agit d'un guide de 265 pages qui aborde tous les aspects d'un déménagement au Chili. Il contient :
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